Рынок жилья: чего ждать осенью?

Пониженный спрос

Осень 2015 года для риелторов, скорее всего, обойдется без увеличения продаж. Виной всему заметное сокращение покупателей. «Мы не ожидаем, что начало периода деловой активности станет той волшебной палочкой, которая вернет рынок жилья к прежней активной жизни. Восстанавливающий эффект традиционного сезонного фактора в этот раз будет сильно минимизирован низкой платежеспособностью населения, неуверенностью людей в стабильности своего материального положения и ожиданиями снижения цен», – говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома (г. Москва).

Вместе с тем участники рынка все же прогнозируют небольшой подъем. «Количество сделок вырастет, но вследствие сезонного фактора, а не ажиотажного спроса. В среднем осенью мы ожидаем увеличения количества сделок на 15%», – объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева (г. Москва).

Поскольку инвестиционный спрос был максимально насыщен в конце прошлого года, эксперты не ждут очередного всплеска активности частных инвесторов. Но те, кто хочет решить квартирный вопрос и отложил его в надежде на снижение цен, осенью выйдут на рынок. Однако, по оценкам специалистов, оживление спроса коснется в первую очередь самых ликвидных предложений по цене и характеристикам.

При этом ключевым фактором, способным вывести рынок из стагнации, станет увеличение или по крайней мере несокращение реальных доходов населения. Большую роль в этом сыграет стабилизация курса рубля.

Приток долларовых инвесторов

Впрочем, ослабление национальной валюты может стать и импульсом для покупателей, не исключают риелторы. «Как показывает практика, сбережения либо конвертируют, либо инвестируют, и колебания курса валют на фоне снижения рублевой стоимости объектов должны способствовать вложению средств в недвижимость как более надежный и востребованный актив», – считает руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова (г. Москва).

Возможен вариант, что нестабильная экономическая ситуация спровоцирует интерес к российской недвижимости у зарубежных инвесторов, которые захотят выгодно вложить средства. Падение рубля может вывести на рынок жилья и тех, кто в свое время зафиксировал финансовые сбережения в долларах, а сегодня ждет подходящего курса, чтобы вновь перейти в рубли и с выгодой для себя решить жилищные проблемы. Ведь на курсовой разнице такие покупатели сегодня могут приобрести объект не доступного для них прежде качества: более высокого статуса и удачной локации.

Цены попадут под прессинг

В кризис даже оживление спроса не приведет к увеличению цен, уверены эксперты. «Речи о росте цен не идет в любом случае: ему неоткуда взяться в текущих экономических реалиях. Но прирост покупателей может снизить сегодняшний прессинг на продавцов и, возможно, скорректировать показатели торга. Одновременно ослабление российской валюты поддержит рублевые цены на жилье и не позволит исполниться «страшным пророчествам» о том, что к концу года квартиры подешевеют на треть», – отмечает Сергей Шлома.

По данным риелторов, 80% июльских продаж на вторичном рынке в этом году прошли со скидкой, что является беспрецедентным показателем за последние десять лет. Ожидания покупателей по размеру дисконта сегодня колеблются в пределах 10-15%.

Но успешно реализовать объект этой осенью все-таки вряд ли удастся без определенной уступки. «Можно с большой степенью вероятности утверждать, что в приоритете покупательского спроса окажутся те объекты, которые, активно снижаясь летом, и в дальнейшем будут готовы к дисконту», – считает Ольга Тихонова.

В случае выхода на рынок большого числа новостроек снижения цен можно ждать и от застройщиков. Но не исключено, что они будут тянуть со скидками до последнего. «В последнее время застройщики всеми способами старались стимулировать покупательский спрос. Поэтому наиболее вероятно, что большинство из них не рискнет повысить цены на квартиры, потому что спрос в таком случае может просто замереть. Скорее всего, стоимость квартир в новостройках будет планомерно увеличиваться в связи с повышением строительной готовности объектов. К тому же многие застройщики не готовы поддаваться панике и ждут в ближайшей перспективе коррекции курса рубля», – говорит Софья Лебедева.

Ипотека «похудеет» в объеме

Ближайшей осенью можно ждать и заметного сокращения рынка заемных средств. По данным аналитиков на август, банки уже выдали ипотечных кредитов на 42,34% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Это рекордное снижение за последние пять лет. «Понижение ключевой ставки в 2015 году до 11,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Те, кто собирался покупать недвижимость в этом году с помощью ипотечного кредитования, отложили сделку до стабилизации ситуации в экономике страны», – говорит президент коллекторского агентства «Секвойа кредит консолидейшн» Елена Докучаева (г. Москва).

По данным агентства «Секвойа кредит консолидейшн», с 2014 года каждая четвертая сделка на покупку недвижимости заключалась с использованием ипотеки. В некоторых регионах этот показатель в разы превышал средний по стране. Например, в Москве и Московской области с использованием ипотечного кредита приобреталось 80% всей недвижимости.

Избежать катастрофического падения рынка ипотеки пока удается за счет господдержки жилищных кредитов. Но из-за кризиса сегодня лишь 10% покупателей готовы оформить ипотеку против 40% в прошлом году. Основными причинами снижения интереса к займам остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки и неуверенность в будущем доходе. Поэтому даже с учетом определенного спроса на льготную ипотеку по итогам года, по прогнозам экспертов, объем выданных кредитов составит не более 1 трлн рублей против 1,76 трлн рублей в 2014 году.