Ипотека: и снова здравствуйте!
Ипотека: и снова здравствуйте!

Мертвый сезон – 2009

Прошлый год стал провальным для ипотечного кредитования. В конце 2008 – начале 2009 года одни банки отказались от жилищных программ, другие ужесточили условия кредитования. Процентные ставки по российской ипотеке стали одними из самых дорогих в мире. Аналитики тогда подсчитали: ипотечные программы действовали в десятке банков по всей старне, а объемы ее выдачи упали практически в пять раз. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в первом квартале прошлого года банками в России выдано ипотечных кредитов всего на 27-30 миллиардов рублей. Уровень просроченной задолженности по кредитам в среднем по России увеличился с 1,1 до 2 процентов. А падение цен на рынке жилья снизило средний размер кредита с 1,2 до 0,9 миллиона рублей.

«В условиях кризиса важно не только само решение, но и скорость его принятия, поэтому в 2009 году все менялось очень быстро, – дополняет региональный директор представительства DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – Буквально в течение только первого полугодия изменились условия ипотеки почти во всех банках: увеличение суммы первоначального взноса, отказ многих банков от кредитования заемщиков с «серыми» доходами, отказ от кредитования новостроек и загородной недвижимости».

В апреле прошлого года ипотечное «потепление» россиянам пообещал президент РФ Дмитрий Медведев. Тогда он заявил о необходимости уменьшить ставки по кредитам со средних тогда 20 процентов до 15, а затем – и до 12 процентов годовых в регионах. По данным Банка России, в июне прошлого года средневзвешенная ставка по ипотеке в Челябинской области была равна 15,4%. К концу года этот показатель снизился до 14,8%, а количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в два раза. По всей видимости, в следующем аналитическом обзоре средняя ставка будет еще ниже, по крайней мере тенденция к этому есть. Некоторые банки в Челябинске предлагают жилищные кредиты даже под 10-12 процентов. Большинство крупных банков возобновили ипотечные программы на приобретение «вторички», а некоторые даже стали кредитовать покупку новостроек и коттеджей.

Что же привело к ипотечному оживлению? Во-первых, финансовое положение россиян к началу этого года относительно стабилизировалось. На фоне падения цен на жилье многие задумались о покупке квартиры в кредит, не желая упускать возможности сэкономить на «квадратах». Во-вторых, оздоровлению рынка ипотечного кредитования помогло и российское правительство, запустившее не одну программу, которая должна была помочь остаться ипотеке на плаву. Практически все они связаны с АИЖК. К примеру, в начале прошлого года чиновники совместно с банкирами решили выкупать у банков ипотечные квартиры несостоятельных заемщиков. Предполагалось, что такое жилье будет сдаваться в аренду тем же заемщикам с последующим правом выкупа.

Идея аренды с последующим правом приобретения приглянулась и местному оператору АИЖК – Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки. Правда, для того, чтобы принять в ней участие, не обязательно становиться «плохим» заемщиком. Разработанная схема ЮУ КЖСИ предполагает, что южноуралец арендует квартиру в доме, построенном корпорацией. Часть выплат за наем будет идти на формирование первоначального ипотечного взноса. Когда же накопится 30% от стоимости жилья, заемщик вступает в ипотечную программу. В мае ЮУ КЖСИ презентовало еще одну программу – корпорация разрешила брать ипотечный кредит на деньги материнского капитала.

Также на рост объемов ипотечного кредитования повлияли социальные жилищные программы. Для многих решающим фактом при покупке жилья в кредит стало получение сертификатов, которые в стране выдают молодым семьям, работникам бюджетной сферы, госслужащим, военнослужащим и так далее.

Новый год – новые ставки

В настоящее время с ипотекой в Челябинске работает порядка 20 банков. По словам представителя Уралпромбанка Данилы Филатова, ситуация по предоставлению ипотечных кредитов населению в Челябинске действительно стабилизировалась. Ипотечные кредиты предоставляют госбанки (Сбербанк, ВТБ-24) и ряд коммерческих банков (как местных, так и филиалов московских банков). Маркером, определяющим условия предоставления ипотечных кредитов, по-прежнему являются стандарты АИЖК. «Наметилась устойчивая тенденция к снижению процентных ставок по предоставляемым ипотечным кредитам, но хочу обратить внимание потенциальных заемщиков не только на процентную ставку, но и на комиссии за предоставление ипотечных кредитов у некоторых банков: они значительно возросли», – поясняет банкир.

По словам Юлии Ачкасовой, наиболее востребованной среди челябинцев и жителей области на сегодняшний день является ипотечная программа в рублях на 10 и 15 лет. «Думаю, предпочтения в 2010 году сильно не изменятся, – комментирует эксперт. – С апреля прошлого года количество выдаваемых нашим банком кредитов ежемесячно растет. При сохранении данной тенденции думаю, что уже осенью 2010 года мы увидим возобновление роста цены за квадратный метр жилья, что станет дополнительным импульсом для увеличения кредитования. При условии снижения либо стагнации уровня безработицы, восстановления строительной области, поддержки населения государством предоставлением жилищных субсидий рост рынка может превысить 40 процентов. Одним из важных факторов, влияющих на темпы роста рынка, является объем сдаваемого в эксплуатацию жилья».

Процентные ставки банки предлагают разные: в среднем около 13-14 процентов годовых на рублевые кредиты. Сбербанк России, к примеру, в середине января снизил процентные ставки до 11,95 процента в рублях и до 10,1 процента в валюте. Об оживлении ипотечного рынка говорят и действия еще одного крупнейшего розничного банка России. ВТБ-24 с 18 января 2010 года возобновил программу рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. Заемщики получили возможность рефинансировать кредиты, полученные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья или новостройки (при оформленных правах собственности), а также нецелевые кредиты под залог квартиры.

Также недавно обрадовала и Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки и снизила процентную ставку по ипотечным займам. Минимальная процентная ставка уменьшена с 10,75 до 10,25 процента, максимальная – с 12,25 до 11,75 процента годовых в рублях.

Некоторые банки предлагают заемщикам самим выбрать уровень ставки. Зависит он от размера первоначального взноса: чем больше «первоначалка», тем меньше процент. Многие в качестве главного условия выдачи ипотечного кредита требуют в залог уже имеющееся у клиента имущество. Кроме того, готовность дома, в котором приобретается ипотечная квартира, должна быть не меньше 70 процентов.

Однако аналитики сходятся во мнении, что говорить о возвращении условий ипотеки к докризисному уровню пока еще очень рано. Средний размер кредита в начале 2010 года по-прежнему остается на четверть ниже, чем до кризиса. Срок, на который в среднем выдаются кредиты, сейчас составляет примерно 15 лет в рублях, валютных – до 8,6 года.

Вникнуть в детали

Стоит признать: ипотека – дело хлопотное. Нет, не сложное или невозможное, а именно хлопотное. Речь сейчас идет не о сложности вписаться в банковские условия, найти деньги на «первоначалку», подготовить необходимые бумаги… Довольно непросто определиться с выбором того, кому довериться, кому в ближайшие 10-20 лет ежемесячно отдавать свои кровные. В том, что в Челябинске с ипотекой действительно работает довольно много банков, корреспондент сайта domchel.ru убедился лично, обзвонив примерно два десятка кредитных организаций. Лишь в паре из них на просьбу рассказать о предлагаемых вариантах ипотечных программ ответили отказом – программы в регионах свернули.

Что можно порекомендовать тем, кто только задумался о приобретении ипотеки? Веб-серфинг Сети результат дает неплохой. Однако перепроверять информацию по телефону все же придется. Во-первых, мы убедились, что сведения об условиях кредитования обновляются на сайтах банков не так оперативно, как они изменяются на самом деле. Во-вторых, большинство кредитных организаций на своих страницах предоставляют только основную информацию: ставки, сроки, проценты. За подробностями, которые порой при выборе являются определяющими, придется обращаться в call-центры.

Автоинформаторы, установленные практически на всех горячих линиях банков, – дело, конечно, хорошее. Но времени потенциального заемщика они опять же не экономят. Голос на том конце провода просит набрать одну за другой цифровые комбинации, и, преодолев этот номерной лабиринт, натыкаешься вновь на те же ставки, сроки и проценты, о которых рассказывали на страницах сайта – без нужных уточнений. И вновь придется ждать ответа оператора.

Разговор с настоящим консультантом пользы приносит больше. В некоторых банках сходу предлагают рассчитать с помощью ипотечного калькулятора возможности потенциального заемщика и размер ежемесячного платежа. Это подойдет тем, кто уже точно определился с будущей покупкой, с суммой, которую он готов потратить на жилье.

Также по телефону можно расспросить о деталях ипотечной программы, узнать о комиссиях, которые банк возьмет дополнительно, об особенностях страхования, штрафах за возможную просрочку платежа. Кстати, на упоминание о последнем телефонные специалисты реагируют настороженно. В одном из банков не обошлось даже без укоризненного «а зачем вам это?». Впрочем, понять банкиров можно: в ситуации с ростом должников по ипотеке в стране они просто не могут вести себя иначе. Еще один совет: к разговору с консультантом необходимо подготовиться заранее. Например, поговорить с теми, кто уже взял ипотечный кредит. Они как никто другой смогут сориентировать в вопросах, которые стоит задать специалисту.

Программы ипотечного кредитования в банках Челябинска

Наиме-
нование
банка

Размер
кредита

Размер
перво-
начального
взноса

Срок
кредито-
вания

Мини-
мальные
процентные
ставки

Комиссии

Штрафы
за про-
срочку
платежа

Досрочное
погашение

Доп.
информация

Городской
ипотечный
банк

От 300 000
до
4 000 000
рублей

От 30%

До 30 лет

9,43–11,4%

Рассмо-
трение
заявки
– 1000 руб.
Оценка
– 2500 руб.
Страхо-
вание
– 1% от
суммы
кредита.
Выдача
кредита
– 1,55%
от суммы

0,2%
в сутки
от суммы
просро-
ченного
платежа

Возможно
после шести
месяцев
с даты выдачи
кредита

Кредит на
приобре-
тение
квартиры
или
индиви-
дуального
жилого
дома
на
вторичном
рынке жилья
по
федераль-
ным
стандартам
ОАО «АИЖК»

Челяб-
инвестбанк

Опреде-
ляется
в зависи-
мости от
совокуп-
ного дохода
семьи
(заемщика
и его
супруга)

От 20%

До 10 лет

14–16%

Комиссия
за открытие
ссудного
счета
– 1,5%
от суммы
кредита, но
не более
20 000
рублей

60%
годовых

Возможно
с первого
месяца.
Сумма
досрочного
возврата
– не менее
10 000 руб.

Объект
кредито-
вания
– квартиры
в много-
квартирных
домах,
жилые
дома,
земельные
участки
с разре-
шенным
использо-
ванием:
под строи-
тельство
жилых
домов

Сбербанк

Опреде-
ляется
в зависи-
мости
от совокуп-
ного дохода
семьи
(заемщика
и его
супруга)

От 20%
стоимости
кредитуемого
объекта
недвижимости

До 30 лет

13,25–14,5%
годовых в
зависимости
от срока
кредита и
размера
перво-
начального
взноса

Комиссия
за обслу-
живание
ссудного
счета – 2%
от суммы
кредита
по договору

Двойная
процентная
ставка
за каждый
день
просрочки

При
аннуитетных
платежах
– после трех
месяцев,
часть досрочно
возвра-
щаемого
кредита
составляет
не менее
15 000 рублей

Приобре-
тение,
строи-
тельство,
рекон-
струкция и
ремонт
или отделка

Полный вариант таблицы