Как управиться с собственным офисом
" src=
" src=

Под управлением недвижимостью понимают совокупность профессиональных услуг, оказываемых управляющей компанией собственнику здания, а именно: подбор арендаторов, работа с ними, техническое обслуживание (эксплуатация) здания. Также сюда может входить юридическое сопровождение сделок, проведение маркетинговых и PR мероприятий, девелопмент (развитие объекта). Набор функций управляющей компании определяется собственником здания.
Появление термина «управление недвижимостью» в профессиональном лексиконе относится к середине 1990-х годов и связано с приходом на российский рынок зарубежных компаний, ставших внедрять в нашей стране западные стандарты работы с недвижимостью. На Западе существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.

Facility Management – это управление инфраструктурой здания (инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ).

Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т.д.

Следующее понятие – Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом; консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.

Наконец, последнее понятие – Asset Management – услуга, практически не востребованная пока в России, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости.

Правда, в России пока нет ни одного примера, когда управляющей компании было бы доверено управление всеми финансовыми потоками компании-собственника. Сегодня управляющая компания может выставлять счета от имени собственника, давать отчетность по счетам, но не более. Хотя что-то похожее на Аsset Мanagement намечается в управлении торговой недвижимостью. Таким образом, русский термин «управление недвижимостью» объединяет в себе два западных понятия: Facility Management и Property Management.

Цена вопроса

Каким бы ни был состав услуг, которые предлагает управляющая компания, основной ее задачей неизменно остается достижение для собственника здания максимальной прибыли от использования принадлежащей ему недвижимости. Например, доходность объектов коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге сегодня составляет в среднем 15-17%, в регионах она может достигать 25% годовых (последнее связано с бумом строительства торговых и офисных объектов, ростом спроса на качественные площади). Ставка капитализации на рынке офисной недвижимости составляет 12-15%, торговой – 25%. Последний показатель в два раза превышает зарубежный.

Инвестиции в торговые центры в западных странах имеют менее привлекательные показатели – от 4 до 8% годовых. Выручка от сдачи в аренду одного квадратного метра в США составляет от 3 до 5 тысяч долларов. В России она в несколько раз выше, так как у нас подобные объекты имеют более короткий период окупаемости – 3-5 лет, против 7-10 лет в Европе.

Стоимость управления объектами коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге составляет в среднем 10% от валового дохода. Отдельно стоимость услуги по подбору арендаторов (брокериджа) составляет около 4% годовой арендной платы и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию). Примерно 1% от стоимости строительства составляет оказание услуг по консалтинговому сопровождению проекта, в которое может входить консультирование по вопросам эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана и т.д. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $5 до 15 тысяч. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тысяч. (вместе с проведением исследования), в Москве – от $35 тысяч. Разброс величины вознаграждения варьируется в зависимости от ряда критериев: площади объекта, времени входа управляющей компании на объект, его класса, его технических и конструктивных особенностей. Управляющая компания должна предоставить вопросник собственнику здания, на основании которого делается приближенное ценовое предложение, которое может корректироваться при детальном ознакомлении с объектом.

Имеется несколько вариантов схем вознаграждения управляющей компании. Первый – это фиксированное вознаграждение с квадратного метра. К минусам схемы, при которой берется фиксированная сумма с квадратного метра, стоит отнести небольшую заинтересованность УК в повышении доходности объекта. Второй – вознаграждение от величины операционных расходов. Это схема, при которой размер вознаграждения УК составляет определенный процент от суммы затрат по операционной деятельности УК на объекте. К явным минусам данной схемы можно отнести то, что УК заинтересована не уменьшать, а увеличивать операционные расходы. Третий вариант схемы вознаграждения управляющей компании – это процент от финансового результата. Он состоит из 3 переменных: 1) процент от расчетной базы арендных платежей; 2) доля превышения над согласованной базой арендных платежей; 3) доля превышения над согласованным бюджетом операционных расходов на объекте.

 Практика работы

Как правило, брокеридж начинается за полгода до выхода объекта на рынок. Подбор арендаторов осуществляется в соответствии с выбранной концепцией объекта недвижимости и определенными арендными ставками. Брокер обращает особое внимание на деловую репутацию арендаторов, поскольку хорошо зарекомендовавшие себя компании, скорее всего, смогут обеспечить регулярность платежей и не создадут проблем при управлении проектом. При этом основное внимание уделяется взаимоотношениям компании с собственниками последних арендуемых помещений, платежеспособности, отзывам конкурентов компании и экспертов рынка, информации о руководстве и владельцах компании.

Что касается работы с арендаторами, то важнейшим моментом в этом является поддержание управляющей компанией деловых и дружественных отношений с ними на протяжении всего срока аренды. Это подразумевает, прежде всего, обеспечение заявленных характеристик, переданных в аренду помещений, а также быстрое и качественное решение любой проблемы (связанной с арендой), возникшей у арендатора. Самой трудоемкой частью программы управления является техническое обслуживание здания, его эксплуатация. Перечислим услуги, которые, как правило, оказываются в рамках договоренности о техническом обслуживании (эксплуатации) здания. Это отслеживание технического состояния и жизнеобеспечения объекта недвижимости, планово-предупредительный ремонт, текущий ремонт, учет и анализ расхода электроэнергии, тепловой энергии и холодной воды, ежемесячное предоставление данных в отделы учета энергетиков; эксплуатация лифтов, проведение профилактических и регламентных работ; закупка запасных частей, деталей и расходных материалов; подготовка отчетов о техническом состоянии здания и инженерных систем по результатам весеннего и осеннего осмотра, содержание парковки и гаража, уборка помещений и уход за прилегающей территорией.

Кроме того, управляющая компания заключает договоры на субподрядные услуги на основе тендера, осуществляет контроль за исполнением обязательств субподрядчиками, занимается организацией пропускного режима. Объект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений как внутренних, так и внешних. Это достигается путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видеонаблюдения и контроля доступа, привлечения квалифицированных охранников. Управляющая компания может организовать страховую защиту объекта недвижимости. Прежде всего, застраховать здание от ущерба. Также можно застраховать гражданскую ответственность собственника.

Состояние рынка

В настоящее время профессиональное управление недвижимостью только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Существует непонимание владельцами недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний. Последнее заметно сдерживает развитие рынка управления коммерческой недвижимости в России. Многие собственники коммерческих центров не пользуются услугами профессионалов в области управления недвижимостью, считая это неким расточительством и предпочитая управлять объектами самостоятельно, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, обладающими необходимыми квалификацией и опытом. Чаще всего такой подход приводит к тому, что через несколько лет здание становится непригодным для дальнейшей эксплуатации, либо его приходится переводить в более низкий класс. В настоящее время практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности.

Мария УСЕНКО, специально для domchel.ru
с использованием материалов RussianRealty