ак управитьс€ с собственным офисом
" src=
" src=

ѕод управлением недвижимостью понимают совокупность профессиональных услуг, оказываемых управл€ющей компанией собственнику здани€, а именно: подбор арендаторов, работа с ними, техническое обслуживание (эксплуатаци€) здани€. “акже сюда может входить юридическое сопровождение сделок, проведение маркетинговых и PR меропри€тий, девелопмент (развитие объекта). Ќабор функций управл€ющей компании определ€етс€ собственником здани€.
ѕо€вление термина «управление недвижимостью» в профессиональном лексиконе относитс€ к середине 1990-х годов и св€зано с приходом на российский рынок зарубежных компаний, ставших внедр€ть в нашей стране западные стандарты работы с недвижимостью. Ќа «ападе существуют четыре пон€ти€, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.

Facility Management – это управление инфраструктурой здани€ (инженерно-техническа€ эксплуатаци€, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно дл€ комфорта – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ).

Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распор€жению активами компании, бухгалтерской отчетности и т.д.

—ледующее пон€тие – Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом; консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.

Ќаконец, последнее пон€тие – Asset Management – услуга, практически не востребованна€ пока в –оссии, обозначающа€ управление финансовыми потоками собственника недвижимости.

ѕравда, в –оссии пока нет ни одного примера, когда управл€ющей компании было бы доверено управление всеми финансовыми потоками компании-собственника. —егодн€ управл€юща€ компани€ может выставл€ть счета от имени собственника, давать отчетность по счетам, но не более. ’от€ что-то похожее на јsset ћanagement намечаетс€ в управлении торговой недвижимостью. “аким образом, русский термин «управление недвижимостью» объедин€ет в себе два западных пон€ти€: Facility Management и Property Management.

÷ена вопроса

 аким бы ни был состав услуг, которые предлагает управл€юща€ компани€, основной ее задачей неизменно остаетс€ достижение дл€ собственника здани€ максимальной прибыли от использовани€ принадлежащей ему недвижимости. Ќапример, доходность объектов коммерческой недвижимости в ћоскве и —анкт-ѕетербурге сегодн€ составл€ет в среднем 15-17%, в регионах она может достигать 25% годовых (последнее св€зано с бумом строительства торговых и офисных объектов, ростом спроса на качественные площади). —тавка капитализации на рынке офисной недвижимости составл€ет 12-15%, торговой – 25%. ѕоследний показатель в два раза превышает зарубежный.

»нвестиции в торговые центры в западных странах имеют менее привлекательные показатели – от 4 до 8% годовых. ¬ыручка от сдачи в аренду одного квадратного метра в —Ўј составл€ет от 3 до 5 тыс€ч долларов. ¬ –оссии она в несколько раз выше, так как у нас подобные объекты имеют более короткий период окупаемости – 3-5 лет, против 7-10 лет в ≈вропе.

—тоимость управлени€ объектами коммерческой недвижимости в ћоскве и ѕетербурге составл€ет в среднем 10% от валового дохода. ќтдельно стоимость услуги по подбору арендаторов (брокериджа) составл€ет около 4% годовой арендной платы и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию). ѕримерно 1% от стоимости строительства составл€ет оказание услуг по консалтинговому сопровождению проекта, в которое может входить консультирование по вопросам эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управлени€, составление арендного плана и т.д. —тоимость маркетинговых исследований рынка в –оссии обычно составл€ет от $5 до 15 тыс€ч. ”слуги по созданию концепции развити€ сто€т в ѕетербурге и в регионах от $25 тыс€ч. (вместе с проведением исследовани€), в ћоскве – от $35 тыс€ч. –азброс величины вознаграждени€ варьируетс€ в зависимости от р€да критериев: площади объекта, времени входа управл€ющей компании на объект, его класса, его технических и конструктивных особенностей. ”правл€юща€ компани€ должна предоставить вопросник собственнику здани€, на основании которого делаетс€ приближенное ценовое предложение, которое может корректироватьс€ при детальном ознакомлении с объектом.

»меетс€ несколько вариантов схем вознаграждени€ управл€ющей компании. ѕервый – это фиксированное вознаграждение с квадратного метра.   минусам схемы, при которой беретс€ фиксированна€ сумма с квадратного метра, стоит отнести небольшую заинтересованность ”  в повышении доходности объекта. ¬торой – вознаграждение от величины операционных расходов. Ёто схема, при которой размер вознаграждени€ ”  составл€ет определенный процент от суммы затрат по операционной де€тельности ”  на объекте.   €вным минусам данной схемы можно отнести то, что ”  заинтересована не уменьшать, а увеличивать операционные расходы. “ретий вариант схемы вознаграждени€ управл€ющей компании – это процент от финансового результата. ќн состоит из 3 переменных: 1) процент от расчетной базы арендных платежей; 2) дол€ превышени€ над согласованной базой арендных платежей; 3) дол€ превышени€ над согласованным бюджетом операционных расходов на объекте.

 ѕрактика работы

 ак правило, брокеридж начинаетс€ за полгода до выхода объекта на рынок. ѕодбор арендаторов осуществл€етс€ в соответствии с выбранной концепцией объекта недвижимости и определенными арендными ставками. Ѕрокер обращает особое внимание на деловую репутацию арендаторов, поскольку хорошо зарекомендовавшие себ€ компании, скорее всего, смогут обеспечить регул€рность платежей и не создадут проблем при управлении проектом. ѕри этом основное внимание удел€етс€ взаимоотношени€м компании с собственниками последних арендуемых помещений, платежеспособности, отзывам конкурентов компании и экспертов рынка, информации о руководстве и владельцах компании.

„то касаетс€ работы с арендаторами, то важнейшим моментом в этом €вл€етс€ поддержание управл€ющей компанией деловых и дружественных отношений с ними на прот€жении всего срока аренды. Ёто подразумевает, прежде всего, обеспечение за€вленных характеристик, переданных в аренду помещений, а также быстрое и качественное решение любой проблемы (св€занной с арендой), возникшей у арендатора. —амой трудоемкой частью программы управлени€ €вл€етс€ техническое обслуживание здани€, его эксплуатаци€. ѕеречислим услуги, которые, как правило, оказываютс€ в рамках договоренности о техническом обслуживании (эксплуатации) здани€. Ёто отслеживание технического состо€ни€ и жизнеобеспечени€ объекта недвижимости, планово-предупредительный ремонт, текущий ремонт, учет и анализ расхода электроэнергии, тепловой энергии и холодной воды, ежемес€чное предоставление данных в отделы учета энергетиков; эксплуатаци€ лифтов, проведение профилактических и регламентных работ; закупка запасных частей, деталей и расходных материалов; подготовка отчетов о техническом состо€нии здани€ и инженерных систем по результатам весеннего и осеннего осмотра, содержание парковки и гаража, уборка помещений и уход за прилегающей территорией.

 роме того, управл€юща€ компани€ заключает договоры на субподр€дные услуги на основе тендера, осуществл€ет контроль за исполнением об€зательств субподр€дчиками, занимаетс€ организацией пропускного режима. ќбъект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений как внутренних, так и внешних. Ёто достигаетс€ путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видеонаблюдени€ и контрол€ доступа, привлечени€ квалифицированных охранников. ”правл€юща€ компани€ может организовать страховую защиту объекта недвижимости. ѕрежде всего, застраховать здание от ущерба. “акже можно застраховать гражданскую ответственность собственника.

—осто€ние рынка

¬ насто€щее врем€ профессиональное управление недвижимостью только формируетс€ в –оссийской ‘едерации как самосто€тельное направление де€тельности. —уществует непонимание владельцами недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, св€занное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к де€тельности управл€ющих компаний. ѕоследнее заметно сдерживает развитие рынка управлени€ коммерческой недвижимости в –оссии. ћногие собственники коммерческих центров не пользуютс€ услугами профессионалов в области управлени€ недвижимостью, счита€ это неким расточительством и предпочита€ управл€ть объектами самосто€тельно, создава€ дл€ этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, обладающими необходимыми квалификацией и опытом. „аще всего такой подход приводит к тому, что через несколько лет здание становитс€ непригодным дл€ дальнейшей эксплуатации, либо его приходитс€ переводить в более низкий класс. ¬ насто€щее врем€ практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущаетс€ остра€ нехватка структурированных знаний по тематике де€тельности, нет единых стандартов и методик профессиональной де€тельности.

ћари€ ”—≈Ќ ќ, специально дл€ domchel.ru
с использованием материалов RussianRealty