ƒолевое строительство воздушных замков. ќпыт пострадавшего
" src=
" src=
ƒолевое участие в строительстве в современной действительности – игра в рулетку, где участник рискует потер€ть свои средства, направленные на приобретение квартиры. »звестно, что подавл€ющее большинство так называемых частных инвесторов нельз€ упрекнуть в желании получить острые ощущени€, пощекотать себе нервы или обогатитьс€ от долевого участи€. ¬ большинстве своем, люди, вкладывающие деньги в покупку квартиры на услови€х «долевки», искренне надеютс€ решить жилищные проблемы, получив рассрочку по оплате и сэкономив на разнице цен на рынке первичного и вторичного жиль€. ѕо-прежнему цены за 1 квадратный метр в новостройке ниже, чем в старых «хрущевках» и «сталинках». ќчевидно, что данна€ экономи€ имеет весьма спорный характер, принима€ во внимание расходы на комплексный ремонт квартиры в новостройке и целую палитру проблем, поджидающих участников долевого строительства. ѕочему покупатель делает выбор в пользу первичного рынка жиль€, на собственном опыте испытал автор статьи.

 ажущуюс€ очевидной альтернативу выбрать квартиру по своему усмотрению на вторичном рынке можно назвать условной.  оличество предложений здесь только сокращаетс€ – выбирать не из чего. —егодн€ спрос как минимум раза в два выше, чем реальное предложение. Ќа одну квартиру находитс€ по 2-3 покупател€ уже на второй день после выхода объ€влени€ о продаже. Ќеудивительно, что в данной ситуации продавец даже не думает торопитьс€, ведь цены растут чуть ли не каждую неделю. –иелторы за более или менее приличный вариант берут сразу несколько залогов, в итоге, продава€ квартиру тем, кто больше заплатит. ѕри этом состо€ние 90 % квартир, м€гко сказать, ниже среднего. Ќайти квартиру по интересующим вас характеристикам становитс€ делом долгим, а в перспективе роста цен – неблагодарным. “ак, например, когда встал выбор между приобретением «малометражки» гостиничного типа и однокомнатной квартиры на завершающей стадии строительства в том же районе, выбор пал в пользу последней. ÷ена вопроса на сегодн€шний день – около 1 миллиона рублей.

¬опрос рисков

—пектр проблем, о которых стоит помнить перед приобретением жиль€ на первичном рынке, самый разнообразный. Ќе будем подробно останавливатьс€ на каждом из отдельных пунктов и раздел€ть их на группы. —кажем, что в существующей практике дольщик может столкнутьс€ со следующими рисками:

1. Ќесоблюдение сроков завершени€ строительства (несоблюдение сроков сдачи объекта). Ѕывают случаи, когда уже построенный объект годами не принимает госкомисси€ или застройщик зат€гивает процесс оформлени€ квартиры в собственность.

2. ¬озврат внесенных денежных средств. ¬место передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стади€х строительства, а освободившиес€ квартиры реализуютс€ по более высокой цене. ѕри этом деньги дольщику возвращаютс€ не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено.

3. ƒоплата сверх оплаченной стоимости квартиры. «а врем€ строительства объекта существенно измен€етс€ его цена и вы€сн€етс€, что необходимо доплатить некоторую сумму на окончание строительства или иной вид работ. ¬ообще, сочетание принципа долевого участи€ в строительстве и долгостро€ дает строительным компани€м массу преимуществ. ћожно долго «крутить» деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивиру€ это тем, что за последний год «стройматериалы подорожали». “ак, стоимость квартиры в последний момент может увеличитьс€ в 2 раза. ѕри этом фирмы не предоставл€ют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. ” них есть более действенное средство – шантаж.

4. ѕередача прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. »ногда вы€сн€етс€, что на одну и ту же квартиру претендует 2 и более лица (был подписан аналогичный договор с двум€ лицами). ќбычно в таких случа€х возникает долгий судебный процесс, требующий участи€ профессиональных юристов.

5. Ѕанкротство застройщика. ‘инансовые проблемы могут возникнуть и у самого благополучного застройщика. ќни могут быть вызваны как объективными факторами (внеплановым удорожанием себестоимости строительства, инфл€цией, вступлением в силу нового законодательства, судебными разбирательствами), так и субъективными, то есть произошедшими по вине застройщика (нецелевое использование средств, выплаты неустоек по об€зательствам, банальный непрофессионализм и некачественное бизнес-планирование).

6. ѕресловутые административные барьеры и отсутствие разрешительной документации у застройщика. ѕо утверждению застройщиков, в среднем срок получени€ каждого постановлени€ главы муниципального образовани€ может достигать от 1,5 до 2 лет. ѕо этой причине, как увер€ют застройщики, многие строители на сегодн€шний день во избежание простоев начинают возводить объект без наличи€ соответствующей документации.

”читыва€ вышеизложенные обсто€тельства, остаетс€ констатировать, что в „ел€бинске на рынке первичного жиль€ сформировалс€ сектор проблемных объектов долевого строительства. ¬ этих объектах бесспорно много общего – например, то, что основна€ часть квартир была реализована на стадии не проведенного отселени€, неподготовленной площадки либо котлована. ¬ таких случа€х средства, собранные с дольщиков, почти всегда идут на другой объект с большей степенью готовности. ƒанный фактор в разы увеличивает степень риска.

ƒалее идет привлекательна€ низка€ цена и всевозможные скидки. –€д застройщиков, испытывающих сейчас серьезные финансовые затруднени€, два-три года назад откровенно демпинговали: продавали на 20-30 % ниже средней рыночной цены, чтобы просто было ниже чем у конкурентов.

—ледует отметить, что в большинстве случаев продаваемое жилье характеризовалось сравнительно небольшой общей площадью, то есть изначально было ориентировано на покупателей «эконом-класса», а не на покупателей элитных VIP-апартаментов.

¬иноватых нет

  сожалению, в подобных ситуаци€х дольщики не наход€т понимани€ и поддержки ни у городского департамента строительства и архитектуры, во многих случа€х выступающего заказчиком строительства, ни у риелторских агентств, организующих сбор денежных средств и рекламу. ѕри возникновении малейших проблем они имеют обыкновение абстрагироватьс€ от действительности, а на запросы дольщиков отсылать к застройщику. „то касаетс€ риелторов, то они выступают в роли обычного посредника, св€зующего звена между дольщиком и застройщиком, задача которого состоит лишь в привлечении инвестиций застройщику и избавление последнего от рутинной работы по заключению договоров с дольщиками. Ёта позици€ не прибавл€ет оптимизма дольщикам, ведь очень многие довер€лись именно раскрученному бренду агентства или участию департамента строительства и архитектуры.

Ќужно признать, что одной из причин случившегос€ дл€ многих участников строительного рынка коллапса €вл€етс€ отсутствие вразумительной политики органов власти разных уровней в отношении жилищного строительства. —трого говор€, конфликты участников долевого строительства с фирмами-застройщиками, с точки зрени€ властей, нос€т рыночный характер. Ќикто ведь не заставл€л людей покупать недостроенные квартиры. ј если вы недовольны предоставленной услугой или купленным товаром, подавайте на продавца в суд.

ѕравильный выход

√лавным условием решени€ проблемы дольщиков €вл€етс€ вложение в недостроенные объекты тем или иным способом дополнительных средств. ѕо объектам с высокой степенью готовности, возможно, создание “—∆ (собственностью в данном случае может признаватьс€ объект незавершенного строительства) с последующим привлечением подр€дчика дл€ достраивани€ дома – рано или поздно все будет достроено, но только за счет дольщиков. ≈сли и будет вливание денег извне, то не сопоставимое с доплатами дольщиков по общей сумме. “ем, кто не захочет доплачивать – вернут их обесценившиес€ деньги, но не сразу и по част€м. ¬озможно, с мизерными компенсаци€ми, не покрывающими, само собой выросшую стоимость квадратного метра.

ѕравильный выход – покупать только готовые квартиры, по крайней мере, это намного надежней. ј если такой возможности нет, постаратьс€ свести риск к минимуму – не гнатьс€ за низкой ценой и скидками, а выбирать крупные строительные компании с именем, имеющие опыт сданных в эксплуатацию домов. ѕрин€в решение приобрести квартиру в стро€щемс€ доме, вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно: проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы дл€ начала строительства. ѕри этом сложно обойтись без помощи грамотного специалиста.