«ачем ћоскве „ел€бинск?
" src=
" src=
 расной нитью сквозь чел€бинские строительные скандалы проходит ожидание экспансии москвичей. Ќовую власть обвин€ют в «преступных» намерени€х «продать» „ел€бинск столичным строительным компани€м, которые €кобы доведут до банкротства местных застройщиков, «выжмут из города все, что можно», и… уйдут, оставив после себ€ разруху и руины.

Ќесколько лет назад столичные власти прин€ли решение, что границы ћосквы расшир€тьс€ не будут. Ќовую застройку решено вести на месте неугодий, реформируемых промышленных территорий и сносимых ветхих зданий. ј сотрудничество московских строителей с регионами имеет глубокие корни. ¬ советское врем€ строительные организации столицы возводили жилье, социальные и инженерные объекты практически во всех кра€х и област€х –оссии. —ейчас, когда экономическа€ ситуаци€ в –оссии заметно улучшилась и люди стали больше зарабатывать, в регионах –оссии по€вилась остра€ потребность в новом комфортном жилье. ѕри этом в переходных услови€х не во всех регионах сложилс€ рынок инвестиций в строительство, не везде удалось сохранить собственные строительные мощности, которые могут в полной мере удовлетворить современным потребност€м.

–уководство ћосквы увер€ет, что основна€ цель де€тельности правительства столицы в регионах – активизаци€ социально-экономического развити€ городов –оссии и ближнего зарубежь€. ¬ реализации строительных проектов в качестве инвесторов выступают инвестиционно-строительные компании ћосквы, но при этом заказчиками по строительству и собственно подр€дными организаци€ми €вл€ютс€ представители региональных структур. ¬ любом проекте задействованы предпри€ти€ местной стройиндустрии, что дает регионам новые рабочие места.

«—троительство всегда затрагивает несколько смежных отраслей, развитие этой отрасли влечет за собой по€вление реальных перемен в экономике любого региона в целом, – за€вил в декабре 2005 года в интервью интернет-порталу «Ќедвижимость и цены» первый заместитель мэра в правительстве ћосквы, руководитель столичного стройкомплекса ¬ладимир –есин. – –ечь идет о положительных изменени€х в сфере архитектуры и градостроительства, транспорта и св€зи, науки и промышленности, энергетики и жилищно-коммунального хоз€йства. “аким образом, московские строители создают своеобразные точки роста в регионах».

Ќе удивительно, что несколько первых московских «блинов» дл€ регионов вышли «комом». ѕоказательно, что вовсе не москвичи были виновниками первых неудач, об этом полгода назад писал ёридический консультационный портал «Ёксперт». ∆аждущих естественного расширени€ рынка московских строителей в регионах никто не ждет, и работать там москвичам очень непросто. ќдной из главных причин пробуксовки р€да региональных проектов московских строителей независимые девелоперы называют неверно выбранную схему. ”словно говор€, операци€ «–егионы» выгл€дит так. √”ѕ «ћосстройресурс» (организаци€, подконтрольна€ правительству ћосквы) административным путем получает землю в регионах. ќбычно на заведомо кабальных услови€х. ¬ городах абсолютно неразвита инфраструктура и приход€щим инвесторам нужно создавать ее с нул€. ћногочисленные обременени€ (инженерные сети, дол€ администрации и так далее), составл€ющие до половины стоимости самого строительства, плюс непременное привлечение в качестве генподр€дчиков местных строительных контор делают многие проекты инвестиционно непривлекательными. ¬озможно, така€ модель худо-бедно функционировала бы, если бы подпитывалась бюджетными деньгами, но их нет – программа строительства должна финансироватьс€ из кошельков частных инвесторов, а они понимают: по ценам, которые заламывают местные подр€дчики, построить и продать что-либо практически невозможно. ј раз так, зачем работать себе в убыток? ѕробные шары уже прокатились мимо лузы – часть денег, выделенных на условии соинвестировани€, была израсходована неэффективно.  роме того, не всегда в расчет принимаетс€ мнение профессиональных девелоперов – как правильно делать проект, как работать с подр€дчиками. ∆елающих поучаствовать в программе в качестве соинвесторов вроде бы достаточно, но при этом отдавать свои деньги посторонним никто не желает. ¬се хот€т работать самосто€тельно – в роли генподр€дчиков или генеральных инвесторов, при условии получени€ земельных участков в свое ведение. ¬ беседе с журналистом портала президент корпорации «—оциальна€ инициатива» Ќиколай  арасев подтвердил, что московским строител€м действительно приходитс€ сталкиватьс€ в регионах с множеством проблем. ќн же раскрыл и собственный рецепт выживани€.

–егиональным строительством корпораци€ начала заниматьс€ еще в середине 90-х. «Ёто был первый этап, – рассказывает г-н  арасев. – Ќадо признать, мы выбрали неудачную модель. Ќачали инвестировать в строительство жиль€ в “амбове напр€мую из ћосквы, просто нанима€ местных подр€дчиков. ћы все построили, но пришлось «дот€гивать» стройки себе в убыток. ќдин из подр€дчиков в итоге вообще обанкротилс€, мы потер€ли уйму денег. я тогда в региональном строительстве разочаровалс€, потер€л к нему вс€кий интерес».

ќднако спуст€ несколько лет руководители “амбова все же убедили г-на  арасева вернутьс€. » он, однажды обжегшись, стал действовать более осмотрительно. ќткрыл в “амбове представительство корпорации, скомплектовав его из местных кадров. Ёто, в общем-то, западный стандарт – инвестировать в человека, в местные кадры, а не в регион. «Ќо когда был объ€влен тендер на отбор подр€дчиков, все они как один называли изначально завышенные цены строительства. ѕродавать квартиры можно было по двести долларов за метр, а строить предлагалось по двести сорок, – вспоминает г-н  арасев. – ћне тогда говорили, что в городе ничего не строилось из-за того, что народ нищий. Ќо дело-то не в том, что народ нищий, а в том, что его задушили ценами. ћестные строители сами не инвестировали, они даже слова такого не знали. ќни продавали по рыночным ценам сразу после закладки фундамента. ’отели больше заработать. „еловек еще не понимал, что там стро€т, а с него сразу сдирали три шкуры. ѕон€тно, что покупатели хлынули на вторичку, а многие стройки «закупорились». Ќадо ведь об€зательно учитывать особенности местного рынка. Ќельз€ забывать, что это провинци€, а не ћосква. «десь с ценами нельз€ баловатьс€».

Ќесколько иной план ведени€ строительного бизнеса в регионах у президента компании «—-холдинг» јлексе€ Ўепел€. ќн хочет привнести в регионы современные технологии, а дл€ этого первым делом купить местные заводы и переоборудовать их под выпуск домов собственной серии —-222. «атраты на переоснащение одного завода г-н Ўепель оценивает всего лишь в 3-5 миллионов рублей. ѕо его мнению, один только административный ресурс в бизнесе сегодн€ не работает, дл€ успешного строительства необходимы дополнительные услови€. ѕомимо собственной мощной производственной базы это прежде всего развитый рынок жиль€, позвол€ющий эффективно строить и продавать недвижимость – цена продажи должна быть как минимум в два раза выше себестоимости. “огда, учитыва€ сроки строительства, многочисленные издержки, проценты банков, риски, св€занные с местными законами и рынком, который может «провалитьс€», застройщик сможет рассчитывать на 30-процентную рентабельность.

Ќа первый взгл€д может показатьс€, что люд€м все равно, из чьих рук они получат ключи от новых квартир. Ќо на самом деле от примен€емых застройщиками схем организации и финансировани€ строительства жиль€ зависит его стоимость, качество, сроки сдачи. Ёто хорошо понимают профессиональные столичные девелоперы, которые планируют всерьез и надолго закрепитьс€ в регионах. — помощью новых методов организации бизнеса и современных технологий они пытаютс€ создать себе комфортную среду обитани€. ¬ „ел€бинске опыт прихода профессиональных управл€ющих компаний невелик и ограничиваетс€ несколькими коммерческими проектами, в частности, знаменитой высоткой на улице  ирова и јркаим-ѕлазой, управл€емыми питерской компанией LCMC. »стори€ с московскими перспективами в „ел€бинске печальна: «ћосквичи уже не кост€шками пальцев, а кулаками стучат в ворота города и обещают построить уникальное жилье, отели, торговые объекты. ≈сли мы город откроем, то нарушим сложившийс€ баланс. ћосковские капиталисты скуп€т все строительные идеи чел€бинцев», – говорил в но€бре 2004 года экс-вице-мэр јлександр »супов. ќн был уверен, что у местных строителей вполне достаточно мощностей, чтобы обеспечить развитие города на 25-30 лет вперед. Ќе отступилс€ јлександр »супов от своих убеждений и сейчас, став заместителем министра строительства, инфраструктуры и дорожного хоз€йства. Ќа пресс-конференции, посв€щенной открытию строительного сезона 2006 года, он в очередной раз за€вил журналистам, что приход столичных строителей в регион нежелателен, и, подготавлива€ пор€док проведени€ земельных аукционов, необходимо изначально предусмотреть более выгодные услови€ дл€ местных застройщиков, а дл€ приезжих создать дополнительные услови€ дл€ входа на местный рынок.

—ейчас московские строительные компании работают в 48 городах –оссии и 10 зарубежных странах. ¬ 2002 году по программе межрегионального сотрудничества было введено 18 тыс€ч квадратных метров в 17 городах 10 регионов, в 2003 году – 284,8 тыс€чи квадратных метров в 15 городах, в 2004 году – 412,3 тыс€чи квадратных метров в 43 городах ÷ентрального, —еверо-«ападного, ёжного, —ибирского, ƒальневосточного федеральных округов –оссии и 8 странах зарубежь€ (ћонголи€, јджари€, Ћатви€, ”краина,  азахстан, јрмени€,  иргизи€, “аджикистан). ¬ 2005 году с учетом задела 2004 года планируемый ввод жиль€ в регионах составит 520 тыс€ч квадратных метров, а в следующем, 2006 году, за пределами ћосквы будут освоены уже 800 тыс€ч квадратных метров жилой площади.   2007 году ћосква планирует построить в регионах 1 миллион квадратных метров жиль€. ¬ насто€щее врем€ в программе принимает участие 21 инвестиционно-строительна€ компани€, среди них – «—тройинвест», « вартира.ру», «ѕ» -регион», «—-’олдинг», «–острой», «ћоспромстройматериалы», «»нтеко», «—анкт-ѕетербург» и другие, планирует выйти на региональный рынок и один из крупнейших в –оссии многопрофильных инвестиционно-строительных холдингов – строительный концерн « рост». —ейчас акцент смещаетс€ от непосредственного строительства к интеллектуальной работе, реализации программы в регионах с позиции методологии. ¬ частности, интерес вызывает опыт ћосквы по перебазированию промышленных предпри€тий по программе строительства гаражей.

—толица ёжного ”рала представл€етс€ москвичам весьма лакомым кусочком: здесь еще достаточно незастроенных площадей в престижных районах. «ћогу сказать одно – пока никаких официальных предложений от московских строительных компаний в адрес городской администрации не поступало, – за€вил в беседе с корреспондентом domchel.ru вице-мэр по вопросам градостроительства ∆ан ћезенцев. – ≈сли такие предложени€ поступ€т, мы их рассмотрим. Ќи в коем случае не в ущерб местным строител€м».

ѕланы чел€бинского руководства уже сегодн€ называют амбициозными – согласно плану до 2010 года должно быть построено пор€дка 3,5 миллиона квадратных метров жиль€, из которых львиную долю будет занимать многоэтажное строительство. “ак, в 2006 году планируетс€ сдать в эксплуатацию 450 тыс€ч квадратных метров жиль€, в 2007 – 525 тыс€ч, а со временем этот показатель должен дорасти до 700 тыс€ч «квадратов» ежегодно. ≈сли учесть, что после присоединени€  раснопольской площадки к территории города „ел€бинск увеличилс€ более чем на 500 гектаров, не исключено, что местным застройщикам имеющихс€ мощностей все же не хватит, и помощь извне окажетс€ как нельз€ кстати. ј будет ли она эффективной или нет – покажет врем€.