Ќе все то экономи€, что под низкий процент
" src=
" src=
–азовые платежи при получении ипотечного кредита облегчат ваш кошелек лишь один раз, и такую переплату пережить легче. Ќо в отношении платежей посто€нных стоит быть более внимательным. ƒаже небольша€ на первый взгл€д разница в сумме на деле оказываетс€ не такой безобидной. ƒействительно, одно дело, когда вы раз в дес€ть лет переплатите $200-300, а посчитайте-ка, сколько накапает, если вы каждый мес€ц будете переплачивать «всего» $50?

¬от те моменты, из которых может складыватьс€ сумма ваших ежемес€чных платежей в течение всего срока ипотечного кредита:

– плата за кредит (банковские проценты);
– «плата за безопасность» (страховые взносы);
– «плата за право быть клиентом банка» (комисси€ за обслуживание вашего банковского счета);
– «плата за плату» (оплата услуг банка при произведении платежей).

ѕроцентна€ ставка: один-ноль в пользу банка

ѕри выборе ипотечного кредита потребитель в первую очередь обращает внимание на размер процентной ставки. ќтчасти это оправданно, поскольку на российском ипотечном рынке сегодн€ можно вз€ть кредит как под 10,5%, так и под 17%. ќт чего это зависит?

¬о-первых, от банковской программы. ћы живем не в —Ўј, где ставки варьируютс€ на дес€тые доли процента. Ќашим банкам есть куда снижать планку. „то они, собственно говор€, и делают врем€ от времени.

ќднако низка€ процентна€ ставка может быть не столько преимуществом, сколько наживкой дл€ неопытного потребител€. ѕольстившись на за€вленные 10%, человек порой оказываетс€ в ситуации скупого, который платит дважды. „тобы избежать этого и пон€ть, где вам предлагают реально низкий процент, а где – лишь его видимость, нужно помнить два правила.

¬о-первых, процентна€ ставка не может быть ниже 3/4 ставки рефинансировани€ ÷ентробанка в рубл€х (3/4 от ныне действующих 13%) или не ниже 9% в долларах —Ўј (иначе заемщик получит еще и выгоду, с которой придетс€ заплатить налог). Ќо так как ни один банк не будет работать себе в убыток, то в проценты должен быть заложен и определенный доход – хот€ бы полтора-два пункта. ѕоэтому, если речь идет о ставках 10,5-11% в долларах – это реально. ≈сли ставка ниже, то стоит присмотретьс€, за счет чего в этом случае банк делает свою маржу. ќбычно при ставке меньше 10% в договор с клиентом включаетс€ такой пункт, как «комисси€ за ведение (обслуживание) счета», котора€ составл€ет те самые 1-1,5%, а то и 2%. —мело плюсуйте их к за€вленной ставке и получайте среднерыночные 11,5-12%. Ѕанк свою прибыль получит в любом случае, а вам така€ «экономи€» может выйти дороже.

 роме того, в большинстве банков ставка не фиксирована и колеблетс€ в зависимости от таких факторов, как валюта, в которой вы берете кредит, тип покупаемого жиль€, размер первоначального взноса, форма подтверждени€ дохода, срок кредита.

√лавное – чтобы хватило на первый взнос

„то касаетс€ валюты, то сегодн€, безусловно, выгоднее брать кредит в долларах. ¬ среднем разница между «рублевыми» и «валютными» кредитами составл€ет 2-4%. ќднако есть категори€ людей, которые опасаютс€ повторени€ в будущем «черного вторника» или других катаклизмов такого рода. ≈сли вы кредитуетесь не в —бербанке, то размер ставки будет непосредственно зависеть от того, какое вы приобретаете жилье – новостройку или «вторичку». ѕри желании сэкономить лучше искать квартиру на вторичном рынке. ¬о всех коммерческих банках ставки на стро€щеес€ жилье (до момента получени€ заемщиком права собственности) как минимум на 1-2% выше. Ёто логично, так как в случае с недостроенным домом риски дл€ банка несоизмеримо больше.

—редний по рынку размер первоначального взноса, необходимый дл€ получени€ кредита, по-прежнему составл€ет 25-30%. Ќекоторые банки снизили эту планку до 10-15%, но к таким «уступкам» потребителю нужно относитьс€ внимательнее. ѕорой при уменьшении суммы первоначального взноса заметно увеличиваетс€ процент. “ак что, если у вас есть возможность зан€ть несколько тыс€ч у друзей, не стоит ею пренебрегать.

 оварство и срок кредитовани€

—ледующий фактор, который принимают во внимание большинство банков – это форма подтверждени€ вашего дохода. ѕотребителю, безусловно, выгоднее иметь «белую» зарплату. ћногие банки, ссыла€сь на большие риски, увеличивают стоимость кредита дл€ «серых» заемщиков. ¬ среднем разница ставки дл€ «серых» и «белых» заемщиков составл€ет 1%. ќсобн€ком стоит —бербанк, который просто не кредитует клиентов с неофициальным доходом.

ѕон€тно, что ради кредита мен€ть работу не будешь. Ќо если вы, например, находитесь в поиске нового места и планируете в ближайший год оформл€ть кредит, то официальное подтверждение доходов стоит поставить в приоритеты при выборе компании.

 оварный фактор – срок кредитовани€. ѕотребителю стоит помнить, что чем дольше срок, тем больше процент, несмотр€ на то, что «размазанный» по длинному периоду платеж кажетс€ меньше.

  хорошему клиенту и отношение особое

“о, о чем было сказано выше, – это стандартные услови€. Ќо есть и особые случаи, воспользовавшись которыми, можно выгадать 1-2% в свою пользу. ¬о-первых, это оп€ть-таки различные акции, во врем€ которых можно не только сэкономить на разовых платежах, но и оформить кредит на более выгодных услови€х.

ƒругой вариант – индивидуальное отношение. ≈сли вы уже брали кредиты и своевременно их погашали, то дл€ банка вы не просто человек с улицы. ¬ некоторых случа€х кредитор может пойти навстречу хорошему клиенту и снизить ставку хот€ бы на 0,5%. “акже бывают случаи, когда ставка может оказатьс€ ниже декларируемой, если заемщик очень обеспеченный, имеет развитый собственный бизнес и очень хорошее образование. ≈ще один возможный вариант экономии – брать кредит в том банке, клиентом которого €вл€етс€ ваша компани€.

—траховочный трос толщиной 1,5%

Ќа прот€жении 10-15 лет, вплоть до погашени€ кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. —егодн€ страхование – об€зательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастс€.  ак правило, потребитель приобретает полис на три вида страховани€: самого объекта недвижимости, жизни и здоровь€ заемщика и от утраты права собственности (титульное).

—тоимость этого пакета колеблетс€ в среднем от 1 до 2% суммы кредита, увеличенного на годовой процент. —амую большую долю в комплекте занимает страхование жизни. ≈го размер зависит от возраста заемщика (после 40-45 лет тариф обычно повышаетс€), от состо€ни€ его здоровь€, от профессии и других обсто€тельств, которые могут сказатьс€ на продолжительности жизни. ¬ свою очередь размер страхового взноса за квартиру зависит от ее состо€ни€. „ем новее и крепче дом, тем меньше вы будете платить.

Ѕольшинство банков работает только с определенным кругом страховых компаний. Ёто может быть как выгодно, так и невыгодно дл€ потребител€. ѕоэтому все же услови€ страховани€ стоит уточнить до заключени€ договора.

«ѕлата за плату»

≈ще один довесок к процентной ставке, который может лишить ее привлекательности, это «плата за плату». ¬ажное условие, о котором необходимо узнать заранее, – каким образом банк планирует производить расчет с вами. ¬ариантов может быть несколько, и у каждого сво€ стоимость.

Ќекоторые банки предлагают несколько форм расчета по выбору клиента. ѕерва€ – безналичные переводы. ¬тора€ – расчет аккредитива как в рубл€х, так и с возможностью учета курса иностранной валюты, что защищает интересы клиента. “реть€ – расчет с использованием банковских €чеек. ќплата мен€етс€ в зависимости от того, какую форму выбирает клиент.

ƒополнительные траты. Ёкономь – не хочу!

»з всего вышеперечисленного следует вывод: перва€ и основна€ заповедь экономного вкладчика – «не торопитьс€». ѕоспешный выбор банка чреват переплатой как в пункте посто€нных платежей (процентна€ ставка будет больше, чем возможно), так и в разовых платежах.

≈сли вы не чувствуете себ€ достаточно компетентным или страдаете острой нехваткой времени, то лучший выход – обратитьс€ к профессиональным консультантам. Ёто могут быть либо независимые ипотечные брокеры, либо брокеры-риелторы. »х услуги обойдутс€ вам в сумму от $500 до 2% суммы кредита. ќднако, возможно, с их помощью вы сэкономите куда больше.

 роме того, посреднические услуги вне зависимости от их качества предоставл€ютс€ потребителю по совершенно разной цене. ѕоскольку ипотечные брокеры по€вились на нашем рынке недавно, до сих пор не существует четко установленных параметров их работы и оплаты. Ќекоторые брокерские компании берут за свою работу 1% суммы кредита. ѕоэтому, если вам нужно больше, чем $50 тыс€ч, экономнее будет воспользоватьс€ услугами посредника, у которого введена фиксированна€ плата. ¬ большинстве брокерских компаний она не превышает $500.  роме того, в некоторых банках дл€ клиентов, пришедших от «своих» риелторов, существуют скидки.

ј вот к чему вам стоит морально подготовитьс€ – так это к тому, что купить по ипотеке недорогую квартиру не получитс€. Ѕольшинство банков не кредитуют «хрущевки», дома с дерев€нными перекрыти€ми, «малосемейки», дома, подлежащие капитальному ремонту и сто€щие в очереди на снос. ¬ыбранна€ заемщиком квартира проходит через двойной контроль – банка и страховой компании. “о есть дешевые квартиры в старых домах дл€ ипотечного заемщика – недоступна€ роскошь.

≈гор »Ћ№»Ќ, по материалам ћ-2