јлександр »супов, первый замминистра по строительству „ел€бинской области: «„ем больше аукционов, тем больше риск сговора застройщиков»
‘ото « омсомольска€ правда – „ел€бинск»
‘ото « омсомольска€ правда – „ел€бинск»
¬ течение последних мес€цев внимание общественности приковано к земельным аукционам. ѕо закону с 1 окт€бр€ 2005 года каждый участок, подход€щий дл€ строительства, должен выдел€тьс€ застройщикам через процедуру торгов. Ёто в теории. “ем не менее на практике все оказываетс€ значительно сложнее. ѕочему в „ел€бинской области до сих пор не провод€тс€ земельные аукционы?  ак разрешить строительные споры между городской властью и застройщиками? ¬ыгоден ли областному центру приход иногородних и иностранных бизнесменов? Ќа эти и другие вопросы отвечает первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хоз€йства „ел€бинской области јлександр »супов.

¬ –оссии аукционы сейчас почти нигде не провод€тс€. Ѕолее того, на федеральном уровне было дано некое негласное указание – раз не идут аукционы, преп€тствовать реализации права предпринимател€ на аренду без конкурса. “акое право можно реализовать, если предприниматель инициировал предоставление в аренду земельного участка до истечени€ срока действи€ решени€ о его предварительном выборе. ѕредварительный выбор – это еще не аренда, это закрепление за предпринимателем земельного участка с условием, что он разработает проектную документацию и согласует ее. ѕосле этого возможна сама аренда, но никак не позже трех лет, пока действует акт выбора.

≈сть также право застройщика за€витьс€ на аренду на более раннем этапе, до готовности проектно-сметной документации и ее согласовани€. ћожет не быть документации, согласовани€ с жител€ми, органами надзора, но если участок поставлен на кадастровый учет, то застройщик может рассчитывать на аренду. ћногие игроки строительного рынка, опаса€сь 1 окт€бр€, очень интенсивно ставили свои участки на кадастровый учет, и многие получали их в аренду. ќставались сомнени€: действителен ли акт выбора и можно ли оформить аренду после 1 окт€бр€ 2005 года. “еперь прокуратура подтверждает: действителен, оформл€ть аренду можно после 1 окт€бр€. Ќо, повторю, в течение трех лет после прин€ти€ решени€ о предварительном выборе земельного участка.

– ѕочему механизм проведени€ аукционов до сих пор реально не запущен?

– Ќа то есть несколько причин. –€д территорий, которые подлежат застройке, зан€ты ветхим муниципальным жильем и частным сектором. –осстрой считает, что нужно сначала освободить участок, а потом выставл€ть на аукцион. ¬ федеральной программе «∆илище» подпрограмма по переселению людей из ветхоаварийного муниципального жиль€ сходит на нет. ¬ этом году на нее предусмотрен лишь один миллиард рублей на всю страну. —остарившеес€ жилье, которое построило государство, должны ликвидировать муниципалитеты. Ќа федеральном уровне это понимают, но пока активно освобождать территорию от ветхого жиль€ с помощью государства не получаетс€, потому что денег на это нет. ј у нас такого жиль€ по „ел€бинской области не менее 800 тыс€ч квадратных метров.

я уже не говорю об индивидуальном жилье. ƒл€ муниципальных нужд возможен принудительный выкуп индивидуального жиль€, это предусмотрено жилищным кодексом, но ведь на это тоже нужны деньги.

—читаю, что выход есть – надо допустить аукционы и на зан€тые строени€ми земельные участки. ќснование дл€ аукциона – это всегда прин€тие властного решени€ о реконструкции территории. — победителем аукциона заключаетс€ договор аренды лишь на незастроенную часть. —редства, необходимые дл€ расселени€ муниципальных объектов, поступают в муниципалитет. „асть денег от аукциона, необходима€ дл€ расселени€ частного жилого фонда, может оставатьс€ в распор€жении застройщика. ѕо мере освобождени€ участка строительства увеличиваетс€ его арендооблагаема€ площадь. «апрос в –осстрой по данной проблеме нашим министерством направлен.

– „то еще мешает проведению аукционов?

– ћногие главы муниципальных образований и застройщики неправильно трактуют услови€ подготовки аукционов. «акон оговаривает, что накануне аукционов должны быть определены технические услови€ дл€ инженерного обеспечени€ земельного участка. ћногие полагают, что под словом «определены» подразумеваетс€ «исполнены». Ќа самом деле это означает лишь то, что они должны быть известны, чтобы после проведени€ аукционов эти технические услови€ были исполнены. ƒелаетс€ это за счет тех средств, которые вносит победитель аукциона, а также за счет платы за технологическое подключение. Ќепонимание этого удерживало многих глав от проведени€ аукционов.

ѕолагаю, что данные нами на этот счет разъ€снени€ достаточны дл€ активизации продажи права аренды земельных участков, к которым еще не подведены коммуникации.

– Ќа последнем √радостроительном совете при губернаторе была создана рабоча€ группа, котора€, в частности, призвана отследить законность выдел€емых под застройку участков. Ќа какой стадии процесс?

– »тогова€ встреча рабочей группы пройдет в течение ближайших дней. ¬ комиссию вошли специалисты из органов надзора, прокуратуры, областной и городской администрации. ÷ель комиссии – по возможности коллегиально проанализировать ситуацию, св€занную с 1 окт€бр€ 2005 года. ѕервый вывод – у администрации города теперь нет сомнени€ в том, что она не нарушит законодательство, если без аукционов и конкурсов будет предоставл€ть участки в аренду потенциальным застройщикам, имеющим непросроченный акт выбора земельного участка. ¬торой вывод – очень много замечаний к уже начатым стройкам, но, так как везде реален ввод этих объектов, нужно дать возможность застройщику исправить свои ошибки, помочь ему в этом.

– “о есть власти нужно про€вл€ть к строител€м ло€льность?

– ƒа, но не наруша€ закон.  роме того, в суде сейчас по иску прокуратуры рассматриваютс€ одиннадцать участков. ¬ их числе – 5-й микрорайон по улице  ирова, где в пользу фирмы «ѕамир» были переданы без аукциона четыре участка. ≈ще один участок в 27-м микрорайоне был передан фирме «–оспром». “акже фирма «—тальконструкци€» получила под освоение определенную территорию.  роме того, спорными остаютс€ целые микрорайоны – 17, 33, 34, 34-а, 29. ќни передавались под застройку после €нвар€ 2005 года. ¬ то врем€ аукционы уже должны были проводитьс€ именно под комплексную застройку. ќкончательное решение примет суд. Ќо мы сделали выводы и о потенциале тех предпринимателей, которые уже получили землю в аренду, и о существенном сдвиге сроков застройки микрорайонов, если начать там процедуру аукционов. Ќо очень важно понимать, что участки под комплексную застройку должны были выдел€тьс€ через аукционы уже после 1 €нвар€ 2005 года, а 1 окт€бр€ 2005 года – это рубеж дл€ точечной застройки.

– Ќа том же √радсовете говорилось, что область пока не может «догнать» чел€бинскую мэрию своими полномочи€ми. ¬ы упоминали, что ответов от городской администрации приходилось ждать недел€ми. ¬ этом плане особые надежды возлагались на предложение правительства –оссии о предоставлении полномочий субъектам федерации на своей территории определ€ть пор€док градостроительного земельного регулировани€. Ётот документ рассматривали в √осдуме. ≈сть ли результат?

Ётот пор€док прин€т, закон № 53 от 17 апрел€ 2006 года. — 1 июл€ 2006 года он вступит в силу. „итаем закон: «распор€жение земельными участками, госсобственность на которой не разграничена, в поселени€х, €вл€ющихс€ административными центрами, столицами субъектов –‘, осуществл€етс€ органами местного самоуправлени€ указанных поселений, если законами соответствующих субъектов –‘ не установлено, что распор€жение такими земельными участками осуществл€етс€ исполнительными органами государственной власти субъектов –оссии». ѕока что мы действительно можем только отслеживать ситуацию, в чем-то поправл€ть. Ќо в законе о местном самоуправлении вопросы жилищного строительства делегированы местным органам власти.  онтролировать эту де€тельность призваны федеральные надзорные органы.

– “о есть полномочи€ области здесь очень ограничены?

– ¬ насто€щее врем€ – да. ¬ажно продумать, как воспользоватьс€ прин€тым законом. „тобы область заменила „ел€бинск – а возможно и другие городские округа – нужно создавать альтернативную (и еще не факт, что более динамичную) структуру. Ќадо разобратьс€, можно ли, не наруша€ законодательство, избрать «промежуточный» вариант, когда бы мы все-таки делегировали право распор€жени€ земельными участками муниципалитету, но имели право реального контрол€ в части подготовки и прин€ти€ решений, прохождени€ документов. “огда можно будет пресекать бездействие местных администраций, отслеживать исполнение наших предписаний. –абоча€ группа, созданна€ распор€жением губернатора, проработает вопрос, как адаптировать этот закон к местным услови€м. “ребуютс€ оперативные консультации с разработчиками 53-го закона.

– „асто читатели нашего сайта спрашивают: в соседнем ≈катеринбурге строительство ведетс€ ударными темпами, почему этого нет в том же „ел€бинске? ¬едь закон об аукционах коснулс€ всей –оссии. ¬ыходит, что в южноуральской столице – строительный коллапс…

„ел€бинск не в коллапсе, город уверен, что введет не меньше 470 тыс€ч квадратных метров жиль€ в этом году. ¬ообще говор€, и планка в 500 тыс€ч – не фантастика. ≈катеринбуржцы нас несколько опередили: прин€ли программу развити€ предпри€тий стройиндустрии. ћы на пороге этого и уже в сент€бре текущего года выйдем на такую программу. ѕотенциал чел€бинских предпри€тий достаточен, чтобы реализовать намеченные планы.

ћэр ≈катеринбурга уже имеет опыт управлени€ городом. ” нашей администрации команда молода€, амбициозна€, но, может быть, с недостаточным опытом. —ейчас есть некий искр€щий момент, который приводит к митингам у стен мэрии. Ёти волнени€ можно решить без таких мер, пусть и в судебном пор€дке.   моему большому сожалению, конфликт идет не без участи€ фирмы «ћонолит-»нвест». Ёто очень сильный коллектив с творчески нацеленным руководителем. ѕосле каждой войны наступает мир, пусть и худой. ѕо моему мнению, нужно возвращать в город такого мощного застройщика, как ≈вгений –огоза, и его команду.

„то касаетс€ ударных темпов строительства, € уже говорил о неверном подходе власти города, говор€щей «руки прочь» от сложившейс€ застройки. ≈сли есть незастроенные участки, если учтены интересы жителей, соблюдаютс€ градостроительные нормы, почему бы не построить магазин, офис или жилой дом? Ќаращивать объемы жилищного строительства только за счет микрорайонов, затрачива€ колоссальные средства на «инженерку» и «социалку», – это неточный подход.

– Ќа заседании круглого стола, которое проводил сайт DomChel.ru, застройщики предложили объединить действующих лиц строительного рынка – застройщиков, представителей городской власти и банков в единую проектную компанию. “еоретически она будет составл€ть бизнес-проекты на земельные участки перед аукционами. “о есть в итоге участок становитс€ полноценным товаром. Ќасколько перспективна така€ мысль?

ѕроекты межевани€ и планировки готовит мэри€. –азработка такой документации об€зательно должна предшествовать аукционам. Ќо в р€де случаев вы€сн€етс€, что денег на это нет. ¬ыход элементарный – нужно брать средства с первого за€вител€ на все, что нужно дл€ подготовки к аукциону. ≈сли первый за€витель проигрывает, он получает назад свои вложенные деньги из того, что выручено на аукционе.

Ќо деньги не должны дешеветь, дл€ этого нужно учитывать инфл€цию. ѕланировочные решени€ надо готовить с опережением, нужен их запас дл€ предложени€ застройщикам. ≈сть архитектурно-планировочный центр мэрии, есть «√ражданпроект», другие силы. »де€, о которой вы говорите, очень хороша. “акой «градостроительный продукт» об€зательно будет востребован.

– „иновники часто говор€т о том, что аукционы должны быть максимально «прозрачными». Ќо ведь и тут есть поле дл€ нечестной игры и «проталкивани€» фаворитов. ¬едь участвовать в торгах смогут лишь те застройщики, которые будут соответствовать критери€м, установленным местной властью. Ёти критерии могут готовитьс€ под определенную компанию.  ак проконтролировать этот процесс?

– јукцион тем и отличаетс€ от конкурса, что в его основу закладываютс€ простые услови€ – кто больше заплатит или кто больше сделает дл€ города. Ёто соревнование деньгами. Ѕольшее опасение здесь как раз в том, что может прийти, условно говор€, американский строитель или же москвичи, которые тараном долб€т городские ворота.

– ѕредставители администрации „ел€бинска, в частности, экс-заместитель мэра по вопросам градостроительства ∆ан ћезенцев, говорили, что ничего плохого в этом нет.

– ј € считаю, что это плохо. Ќалоги плат€тс€ не в местную казну, а в столичную.   тому же чел€бинский строительный бизнес несет больше моральной ответственности за застраиваемые участки, так как застройщики сами живут в этом городе. ”словно говор€, иногородние застройщики рассматривают „ел€бинск как сырьевой придаток. »сключение можно сделать дл€ уникального объекта, который наши застройщики не «пот€нут». „ем интенсивней аукцион, тем больша€ денежна€ масса ложитс€ на стоимость квадратного метра жиль€, и чем более он открыт, тем меньше перспектив у местных застройщиков их выигрывать.

“ут есть и друга€, обратна€ опасность – сговор между участниками аукционов. » чем больше аукционов проводитс€, тем выше его веро€тность. Ќа одном аукционе дес€тки застройщиков, жаждущих получить участок, едва ли станут договариватьс€. ≈сли же аукционов проводитс€ много, то договоритьс€ будет намного проще.  стати, тем меньше будет денег у мэрии, чтобы отвечать перед победителем аукциона за строительство сопутствующих социальных объектов.

¬от и получаетс€, что хот€ в федеральном законодательстве подробно прописан пор€док проведени€ аукционов, но от глав каждого муниципального района, городского округа требуетс€ вдумчивый, гибкий подход к их организации, чтобы аукционы приносили максимальную пользу жител€м области.