« ритические дни» строительного рынка
" src=
" src=
≈сли мес€ц назад игроки рынка недвижимости скептически относились к теме наличи€ финансового кризиса в –оссии, то теперь сомнений уже не осталось. —егодн€ строители, риелторы и банкиры озадачены совсем другими проблемами. „то будет со спросом на жилье? Ќачнет ли цена «квадрата» ползти вниз?  ак реанимировать ипотеку?  акой маркетинговой политики придерживатьс€ строительным компани€м? Ёти и многие другие вопросы широко обсуждаютс€ на всех уровн€х власти, а также на круглых столах и пресс-конференци€х. „ел€бинск не стал исключением: выход из кризиса ищут все.

ѕостроить без спроса

–азмышл€€ о соотношении спроса и предложени€ жиль€, риелторы констатируют: после событий «черного сент€бр€» вторичный рынок недвижимости встал. ѕо подсчетам директора квартирного центра «Ёнерги€» ћаксима Ћандихова, пор€дка 80% сделок на «вторичке» совершались с помощью ипотеки (на «первичке» этот показатель составл€ет около 10%). ѕосле того, как большинству потенциальных покупателей был перекрыт доступ к ипотечным кредитам, начались проблемы с продажами вторичных квартир и последующим инвестированием освободившихс€ денег в новостройки. «ѕервичное жилье будет продаватьс€, если заработает «вторичка». —егодн€, к сожалению, этой св€зки нет, – рассуждает ћаксим Ћандихов. – ≈сли говорить о ценах, то на двух-трехкомнатные цена по инерции продолжает расти, хот€ средн€€ цена на рынке просто встала. ј однокомнатные стали падать. –аньше были клиенты, которые спасали деньги с фондового рынка и вкладывали в недвижимость. ƒумаю, эти деньги теперь просто закончились».

Ёксперт также предположил, что если банки не возобнов€т в ближайшее врем€ кредитование, то к весне стоимость жиль€ может упасть минимум на 20%. ¬ свою очередь, представитель јссоциации добросовестных производителей керамического кирпича ¬ладимир ¬оложанин уточнил, что корректировка цен на жилье возможна в пределах 10-15%, причем вр€д ли она станет трендом; веро€тно, речь может идти об отдельных сделках с недвижимостью. «—равните: средн€€ цена квадратного метра в „ел€бинске – около 40 тыс€ч рублей; в соседнем ≈катеринбурге – 60. ” нас ценовой пузырь не был раздут так сильно, как в других российских городах, соответственно, глубокой корректировки не будет», – по€снил ¬ладимир ¬оложанин.

«—троители стенают, что покупатель пропал. Ќо посмотрим на ћиасс, на  опейск – построили дома по 26 тыс€ч рублей за квадратный метр – берут как гор€чие пирожки. “о есть спрос есть, но на 26 тыс€ч! – говорит генеральный директор «„елинформцентра» »горь Ћазарев. – √осударство предложило выкупать по себестоимости жилье. Ќо строителей, желающих пойти на это, нет, потому что цены непривлекательные. —ерьезного падени€ цен на жилье быть не может, поскольку несмотр€ на снижение цен на строительные материалы поднимаетс€ зарплата рабочим».

«—овершенно €сно, что абсолютного отсутстви€ покупател€ нет и не будет, – убежден руководитель строительной компании DBM ƒмитрий ћандрыгин. – ћы говорим о том, что покупательский спрос зажат до минимального уровн€, который не позвол€ет строительной отрасли нормально развиватьс€. Ќет смысла строить что-либо, не име€ гарантированного спроса».

“аким образом, в свете финансового кризиса максимально у€звимыми оказались те потребители, которые могли решить свой квартирный вопрос только за счет ипотеки. — учетом доходов граждан банки выдавали, как правило, кредит на 1-1,5 млн рублей. Ёто стимулировало прежде всего строительство одного из самых дешевых видов жиль€ – панельного. ¬ случае невыплат по кредитам банкиры начнут реализовывать на торгах такое жилье с серьезным дисконтом. Ќе исключено, что в перспективе именно на квартиры эконом-класса может произойти основна€ корректировка цены.

ћенее подверженными нынешним колебани€м оказались квартиры более высокого класса: кирпичное, монолитно-каркасное жилье. “акую жилплощадь обычно берут достаточно обеспеченные люди, которые либо готовы самосто€тельно рассчитатьс€ за нее, либо на короткий срок привлечь кредитные средства. ѕроизводители кирпича не сомневаютс€ в том, что кирпичное жилье будет востребовано даже в услови€х кризиса. «Ќужно понимать, что в себестоимости квадратного метра жиль€ дол€ стенового материала не превышает 10%, – говорит ¬ладимир ¬оложанин. – —оответственно, разница в цене между кирпичом и его различными заменител€ми вли€ет на себестоимость жиль€ на 1-3%, то есть несущественно, притом что потребительские характеристики получаемого жиль€ отличаютс€ принципиально. ¬ услови€х кризиса и сужени€ спроса покупатели будут очень внимательно подходить именно к качеству строительных материалов. ¬ кирпичное жилье сегодн€ вкладывать деньги можно: дл€ существенного снижени€ цен в этом сегменте причин нет. ѕоэтому дл€ производителей стройматериалов очень важно сейчас предлагать действительно качественную недвижимость за разумные деньги».

¬ надежде на поддержку

ќ том, как будут развиватьс€ событи€ на рынке недвижимости, эксперты высказывают диаметрально противоположные мнени€. “ак, 29 окт€бр€ представители крупнейших строительных и риелторских компаний „ел€бинска единогласно за€вили на пресс-конференции в газете « омсомольска€ правда», что в но€бре застройщики в очередной раз поднимут цены на жилье на 1-1,5%.   предложению государственной, областной и муниципальной властей продать недостроенные объекты по цене чуть выше рыночной строители отнеслись со скепсисом. Ќесмотр€ на то, что в „ел€бинске создана рабоча€ группа, занимающа€с€ в частности этим вопросом, иде€ не пришлась строител€м по вкусу. ¬прочем, и сами чиновники не совсем четко представл€ют, каким образом и – главное – по какой цене выкупать жилье высокой степени готовности.  ак ранее за€вл€л вице-мэр по вопросам градостроительства „ел€бинска ¬ладимир —лободской, рабоча€ группа готова рассматривать варианты с выкупом, но строительные компании не соглашаютс€ продавать жилье по цене ниже рыночной.

¬ то же врем€ 30 окт€бр€ на рабочем собрании јссоциации предпри€тий строительной отрасли „ел€бинска попытались рассмотреть все возможные способы поддержки строителей. ѕо мнению президента јѕ—ќ ¬ладимира Ѕурлакова, сложнее всего придетс€ именно малому и среднему бизнесу. —троитель напомнил о том, что в „ел€бинске активно реализуетс€ программа по реформированию ∆ ’; на нее выдел€ютс€ существенные средства, и получение некоторых объемов в коммунальном секторе могло бы отчасти сн€ть строительную напр€женность. ¬добавок к этому у јѕ—ќ по€вились виды на крупные социально значимые стройки, такие как кардиоцентр, ледова€ арена дл€ «“рактора» и так далее. “акже ¬ладимир Ѕурлаков предложил присутствующим на собрании —ћ» зан€тьс€ «объективной пропагандой», чтобы «не скатыватьс€ на уровень желтой прессы».

ќднако более конкретных антикризисных мер на заседании јѕ—ќ предложено к рассмотрению не было. Ётим должен зан€тьс€ в ближайшее врем€ координационный совет. ѕодобные рабочие группы сегодн€ создаютс€ на базе большинства профессиональных объединений и отдельных компаний. ќстаетс€ только ждать, какие шаги предпримет государство и строительный бизнес дл€ того, чтобы вновь почувствовать в отрасли стабильность.