Муки выбора: дом под ключ или сам себе прораб?
Муки выбора: дом под ключ или сам себе прораб?

Начинаем с геодезии

Итак, участок выбран, осталось официально оформить его. Для этого необходимо провести геодезические работы (изыскания), по результатам которых будет получен кадастровый паспорт, без его наличия строительство дома невозможно. К слову, в дальнейшем данные геодезии могут пригодиться в случае каких-либо споров по границам земли либо по их уточнению, а также при разделе или объединении участков.

Если коротко, то геодезическое сопровождение строительства – это комплекс измерений, вычислений и построений в чертежах и на местности, благодаря которым размещение зданий будет правильным и точным, кроме того, геодезические данные позволят соблюсти геометрические параметры проекта и требования нормативных документов. При этом на каждом этапе изысканий составляется документация по выполненным работам.

Уже после того, как строительство завершится, будет проведен геодезический контроль (исполнительная съемка), который покажет фактическое положение дома и других объектов относительно того, как это задумывалось в проекте. Последним шагом станет составление исполнительной документации (схем и чертежей). При этом нужно понимать, что объем работ очень широк, так что в профильных компаниях предпочитают разговаривать с каждым клиентом детально, объясняя, что нужно сделать в первую очередь.

За безопасность дома ответит геология

Определившись с земельным участком, нужно удостовериться в том, насколько он благоприятен для строительства дома. Для этого необходимо провести инженерно-геологические изыскания, на основе которых будут проектироваться инженерные коммуникации, конструкция дома, тип фундамента и глубина его закладывания. «При проектировании коммуникаций учитываются не только особенности грунта, но и уровень залегания грунтовых вод, – говорит директор ООО «Южно-Уральское геологоразведочное предприятие» Владимир Коргутлов. – Так, на основе полученных изысканий определяется подходящая для конкретного земельного участка канализация. Если воды залегают близко к поверхности (более чем на два метра), то делать выгребные ямы нельзя – это противоречит санитарным нормам. Именно поэтому рекомендуется проводить изыскания еще до покупки участка земли».

Проводить геологические изыскания могут далеко не все – для этого нужно иметь специальные лицензии и допуски для проведения таких работ, с которыми нужно обязательно ознакомиться еще до подписания договора о сотрудничестве. «Цена инженерно-геологических изысканий традиционно зависит от объема проведенных работ, срок подготовки отчета занимает от двух до семи недель, – продолжает руководитель Челябинской геологической компании. – В любом случае нужно понимать, что в дальнейшем эта информация поможет обезопасить дом от деформации и подтопления, позволит сэкономить на фундаменте. Кроме того, наши данные понадобятся и для получения разрешительных документов на строительство».

Как же проводятся инженерно-геологические изыскания? На земельный участок выезжает буровая установка, специалисты решают, сколько потребуется скважин (зависит от размеров будущего дома, его этажности, строительных материалов, фундамента). «Как правило, для строительства коттеджа достаточно две-четыре скважины глубиною до 10 метров, – говорит Владимир Коргутлов. – Очень важно то, что инженерно-геологические изыскания возможно совмещать с бурением скважины для водоснабжения. Иначе говоря, одна скважина может выполнять две функции».

Самостоятельная работа

Принципиальный момент – это выбор того, как вы будете строить дом, точнее, остановитесь ли вы на варианте дома под ключ или же решите нанять отдельные бригады, работу которых будете контролировать самостоятельно либо привлекать стороннего специалиста. Как это всегда бывает, у каждого из путей есть свои плюсы и минусы.

Так, если у вас есть возможность проводить на стройке максимум времени, тогда работа с различными бригадами строителей, каждая из которых будет выполнять свои задачи, будет контролироваться именно вами. В этом случае экономия на строительстве в целом будет весьма ощутима – вам удастся исключить генподрядные, которые стройфирма запросит за координацию работ отдельных подрядчиков. К тому же вы сами можете получить скидки у тех компаний, с которыми будете сотрудничать (например, проектирование инженерных коммуникаций), в то время, как генподрядчик оставил бы их себе.

Впрочем, далеко не у всех есть возможность полностью посвятить себя строительству дома, в этом случае для контроля за работами придется нанимать специалиста, отвечающего за технический надзор. Как и полагается, удовольствие это не из дешевых, и зависит оно от площади строящегося дома. В среднем, как отмечают эксперты, речь идет о 40 тысячах рублей плюс 30 рублей за квадратный метр.

Не секрет, что львиная доля в общей стоимости дома – это материалы, причем речь идет не только об их непосредственной цене, но и о подготовке и доставке сырья на стройплощадку. Любопытно, что конечная стоимость одного и того же дома может серьезно различаться, так как компании включают в цену квадратного метра разные работы. Если же говорить о «средней температуре по больнице», то затраты на общестроительные работы составят порядка 40-45%, инженерные сети – 15-20%, иные расходы – 5-15%. При этом прибыль генподрядчика, как правило, варьируется в пределах четверти от общей суммы.

Ключ от всех забот?

Основные достоинства того, что человек остановился на варианте индивидуального жилого дома «под ключ», лежат на поверхности. «В этом случае есть генеральный подрядчик, который несет полную ответственность за результат выполненной работы, начиная с проектирования и заканчивая передачей объекта заказчику вне зависимости от того, сам ли он выполняет строительные работы или же привлекает субподрядчиков, – объясняет коммерческий директор ООО «Солнечная долина» Сергей Елизаров. – Он же осуществляет технический и авторский надзор, а при самостоятельном строительстве заказчик это должен делать сам либо нанимать специалистов за отдельную плату». Кроме того, в число плюсов, по словам г-на Елизарова, следует отнести и то, что экономится время на строительство – генподрядчик сам осуществляет закуп стройматериалов соответствующего качества и охрану объекта. Поэтому процесс строительства не останавливается в связи с отсутствием материалов или их хищением. «В этом случае для заказчика наиболее выгодным вариантом расчетов за построенный дом будет фиксированная стоимость квадратного метра, так как себестоимость проекта – проблема подрядчика, но не заказчика», – добавляет коммерческий директор ООО «Солнечная долина».

Если для вас одним из ключевых критериев является скорость строительства дома, то имеет смысл изучить еще один вариант под ключ – быстровозводимые дома для индивидуального проживания. Они собираются практически как конструкторы, на что уходят считанные недели.

Для их возведения не нужно обладать специальными знаниями и использовать грузоподъемную технику, кроме того, используется мелкозаглубленный или винтовой фундамент, что экономит денежные средства. Естественно, что в целом стоимость быстровозводимого дома значительно ниже каменного. «Эти дома строятся по энергосберегающим технологиям, все коммуникации организуются обычным способом, планировка делается по желанию клиента, – говорит директор по продажам ЗАО «ИНСИ» Рафаил Сайфутдинов. – При этом существуют различные варианты внешней и внутренней отделки. К слову, в конструкциях быстровозводимых домов используются негорючие материалы, при этом в таких домах комфортно проживать при любых климатических условиях – от -50°C зимой до +50°С летом».

На первый взгляд кажется, что все предельно просто, и дело только в том, чтобы найти деньги на покупку такого дома. Однако специалисты компании не скрывают, что есть нюансы, которые нужно обязательно учитывать. «Наши дома – это капитальные всесезонные здания, но они имеют ограничения в этажности – два этажа, – продолжает директор по продажам компании «ИНСИ». – Однако при строительстве с применением каркаса из сортового проката и заполнением стен ограждающими панелями «ИНСИ» послойной сборки этажность дома может быть увеличена до пяти этажей».

Кроме того, как отмечает г-н Сайфутдинов, необходимо тщательно следить за всеми этапами сборки дома, четко выполнять все рекомендации, изложенные в инструкциях по монтажу дома. Так, в случае отклонение габаритных размеров дома и его конструктива от предлагаемых стандартов требуется дополнительные расчеты.

«Все риски заключаются только в том, что нужно аккуратно и правильно выполнять работы по сборке дома, – подчеркивает Рафаил Сайфутдинов. – В случае привлечения подрядчиков для сборки дома вам придется дополнительно заплатить около 50% от стоимости комплекта материалов».

Юридический минимум

Безусловно, всех юридических тонкостей не учесть, однако всегда есть тот минимум, который нужно знать еще до подписания договора. «В первую очередь – это обозначенная в договоре фиксированная цена, причем все изменения должны происходить с письменного согласия заказчика. В приложениях к договору должно быть прописано абсолютно все, из чего складывается цена квадратного метра, – подчеркивает коммерческий директор ООО «Солнечная долина». – Не стоит торопиться при составлении проекта договора, ведь в нем должно быть учтено все то, что ранее обсуждали клиент и подрядчик». Кроме того, заказчик должен уточнить в договоре момент перехода права собственности результата работ от подрядчика к заказчику, чтобы избежать потери в форс-мажорных обстоятельствах или в судебном разбирательстве.

Сайт domchel.ru благодарит за помощь в подготовке материала директора ООО «Южно-Уральскоое геологоразведочное предприятие» Владимира Коргутлова, директора по продажам ЗАО «ИНСИ»  Рафаила Сайфутдинова, коммерческого директора ООО «Солнечная долина» Сергея Елизарова.

P. S.: В следующей теме «ДомоСТРОЙКИ» мы поговорим о первом камне в основании дома – о фундаменте. Можно ли обойтись без него? Стоит ли планировать подвальное помещение? Какие нюансы учесть при гидроизоляции фундамента? Если у вас есть ответы на эти вопросы, если вы готовы поделиться с нами своими историями – пишите Написать письмо!

 

Муки выбора: дом под ключ или сам себе прораб?

Партнер проекта «ДомоСТРОЙКА» в марте – коттеджный поселок «Солнечная долина».