–ынок недвижимости выходит из коллапса?
" src=
" src=
Ёксперты констатируют: рынок недвижимости начинает оживать. Ќа фоне увеличени€ количества сделок с жильем слабеют темпы падени€ цен за квадратные метры. ѕодробнее об этом, а также о том, чего чел€бинцам ждать от лета, разъ€сн€ют аналитики –  «—лужбы недвижимости» в своем майском отчете.

–аспределение предложени€ по районам г. „ел€бинска представлено на –ис. 2.  ак видно, доминирующа€ дол€ в структуре предложени€ приходитс€ на  алининский и  урчатовский районы (23% и 20% соответственно), что €вл€етс€ следствием активной застройкой данных районов. ќтносительно больша€ дол€ предложени€ объектов в ÷ентральном районе (16%) также обусловлена активным вводом нового жиль€ в течение последних трех лет (в районе “ополиной аллеи). ƒоли предложений в остальных районах примерно равны между собой. ќтметим, что за прошедший мес€ц географическое распределение предложений практически не изменилось. ¬се изменени€ незначительны и нос€т случайный характер.

–ис. 1 – –аспределение предложени€ по районам г.„ел€бинска

" src=
" src=

 

—тоимость кв.м. в разрезе районов г. „ел€бинска приведена на –ис.3

 ак видно, стоимость кв.м. в высокой степени зависит от местоположени€ квартиры, что подтверждаетс€ характеристиками совокупности (размах составл€ет 21 тыс. руб., — ќ – 7 тыс. руб.). Ќаибольша€ стоимость кв.м. характерна дл€ квартир ÷ентрального и —оветского районов „ел€бинска; она превышает среднюю стоимость кв.м. по городу на 30% и 5% соответственно. “ака€ зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно благопри€тной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. —тоимость кв.м. в  алининском и  урчатовском районах немного меньше средней стоимости кв.м. по городу. —тоимость кв.м. в производственных районах существенно ниже средней стоимости кв.м. по городу (на 16-19%).

–ис. 3 – «ависимость стоимости кв.м. от местоположени€ квартиры

" src=
" src=

 

—охранение основных зависимостей говорит о типичном характере предложени€ и зависимости стоимости кв.м. на исследуемом рынке.

јнализ стоимости кв.м.

√руппа среднестатистических квартир

—редн€€ стоимость кв.м. дл€ группы среднестатистических квартир в мае 2009г. составила 38 837 рублей. —тоимость кв.м. в разрезе районов города и количества комнат представлена на –ис.5. —охранение основных зависимостей говорит о типичном характере предложени€ и зависимости стоимости кв.м. на исследуемом рынке.

–ис. 5 – —тоимость кв.м. дл€ среднестатистической квартиры в зависимости от ее местоположени€ и количества комнат

" src=
" src=

 

ѕредставленные значени€ средней стоимости кв.м. подчинены общим закономерност€м рынка. “ак, наибольша€ стоимость кв.м. приходитс€ на ÷ентральный и —оветский районы, наименьша€ – на ћеталлургический и другие промышленные районы; стоимость кв.м. дл€ 1-комнатных квартир в большинстве случаев превышает стоимость кв.м. дл€ 2-комнатных квартир, а стоимость 4-комнатных превышает стоимость 3-комнатных.

ƒл€ клиентов наибольшую ценность представл€ет информаци€ об общей стоимости квартиры. ѕри этом нужно учесть, что клиент, как правило, не указывает на конкретную серию квартиры; наиболее частыми параметрами дл€ подбора €вл€ютс€ местоположение, площадь, количество комнат и сумма средств, имеющихс€ у клиента. ¬ соответствии с данными параметрами специалистами –  «—лужба недвижимости» была разработана сегментаци€ среднестатистических квартир по типам (см. “абл.2). ƒанна€ сегментаци€ учитывает такие критерии, как количество комнат, площадь, возраст дома и престижность квартиры.

“аблица 2. —редн€€ стоимость кв.м. в разрезе типов квартир

 оличество комнат

√руппа предпочтени€

ќписание

—тоимость кв.м., руб.

—редн€€ стоимость объекта, тыс.руб.

—редн€€ площадь объекта, кв.м.

 оличество предложений, ед.

1

’рущ., Ѕрежн., Ћенингр. (28-36)

39 459

1 258

31,9

146

121, 97мал. (30-36)

40 331

1 393

34,5

98

97 (40-45)

37 656

1 615

43

99

2

’рущ., Ѕрежн., Ћенингр. (40-47)

36 357

1 601

44,0

146

121, 97 мал., ленингр (48-55)

38 437

2 004

52,1

110

97бол. (56-62)

36 633

2 169

59,2

56

2√

121“, 97бол.(64-72)

34 666

2 305

66,5

20

3

’рущ., ленингр. (54-57)

38 152

2 128

55,8

17

Ѕрежн., ленингр.(59-67)

37 274

2 351

63,1

42

121, 97 (63-67)

38 203

2 488

65,1

37

3√

97(68-78)

40 035

2 970

74,2

16

ƒинамика стоимости кв.м.

—равнение средней стоимости кв.м. на 15.05.2009 с данными полученными 15.04.2009 приведено в “аблице 3.

“аблица 3 – ƒинамика средней стоимости кв.м. за 04.2009-05.2009гг.

√руппа

—тоимость кв.м., руб.

04.09

05.09

“емп прироста в руб.

“емп прироста в долл.

—реднестатистические квартиры

40 764

38 837

-4,73%

-2,43%

 вартиры повышенной комфортности

56 015

55 366

-1,16%

1,22%

—редн€€ стоимость кв.м.

43 266

42 131

-2,62%

-0,28%

 ак видно, средн€€ стоимость кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости „ел€бинска за прошедший мес€ц снизилась на 2,62%, при этом наиболее существенное снижение стоимости кв.м. приходитс€ на группу среднестатистических квартир (4,73%), наименьшее – на группу квартир повышенной комфортности (1,16%). ѕадение стоимости кв.м. в долларовом выражении составило 0,28%. —толь незначительное значение обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю.

ќтметим снижение темпов падени€ стоимости кв.м. по сравнению с предыдущим мес€цем (2,62% против 4,87%), что и прогнозировалось в соответствии с анализом рынка вторичной жилой недвижимости предыдущего мес€ца. —нижение темпов падени€ стоимости кв.м. вторичного жиль€ обусловлено прекращением резкого ухудшени€ общеэкономической ситуации.

ƒинамика стоимости кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости г. „ел€бинска за декабрь 2008 г. – май 2009 г. представлена на –ис.8.  ак видно, с декабр€ 2008 г. стоимость кв.м. планомерно снижаетс€; средний темп прироста составл€ет -4%, общий темп падени€ составл€ет 18,5%. ѕри этом снижение стоимости кв.м. примерно одинаково дл€ группы среднестатистических квартир и группы квартир повышенной комфортности. «а последние 2 мес€ца наблюдаетс€ замедление темпов падени€ стоимости кв.м. ¬виду ожидаемого прекращени€ ухудшени€ общеэкономической ситуации в ближайшие 2 мес€ца следует также ожидать падени€ стоимости кв.м. в пределах 1,5-3,5%.

–ис. 8. ƒинамика стоимости кв.м. за декабрь 2008 г. – май 2009г.

" src=
" src=

 

“аблица 4. ƒинамика средней стоимости кв.м. за 12.2008-05.2009гг.

√руппа

—тоимость кв.м., руб.

12.08

05.09

“емп прироста в руб.

“емп прироста в долл.

—реднестатистические квартиры

47 974

38 837

-19,05%

-32,16%

 вартиры повышенной комфортности

68 297

55 366

-18,93%

-32,07%

—редн€€ стоимость кв.м.

51 686

42 131

-18,49%

-31,70%

“аким образом, за прошедший мес€ц средн€€ стоимость кв.м. на вторичном рынке жилой недвижимости г. „ел€бинска снизилась на 2,62% в рубл€х или на 0,28% в долларовом эквиваленте, при этом наибольший темп снижени€ стоимости кв.м. был характерен дл€ группы среднестатистических квартир (4,73% против 1,16%). ¬ св€зи с прекращением ухудшени€ общеэкономической ситуации в ближайшие мес€цы следует ожидать менее активных темпов падени€ стоимости кв.м. в пределах 1,5-3,5%.

–ынок жилой недвижимости не единственный, где падение цен замедл€етс€, эта тенденци€ характерна дл€ рынков недвижимости крупных городов.

Ќа снижение цен играет фактор продолжающегос€ экономического кризиса и растуща€ неуверенность людей в завтрашнем дне. “е люди, которые планировали операции с недвижимостью, и дл€ них этот вопрос не €вл€етс€ острой необходимостью, сохран€ют нерешительность в действи€х и занимают выжидающую позицию в надежде дальнейшего снижени€ цены, тем самым укрепл€ют отложенный спрос.

ќ возможном повышении цен на определенные категории квартир играет тот факт, что корректировка доходов некоторой категории населени€ уже произошла в период осени-зимы.  ак правило, представители этой категории населени€ адаптировались к новым экономическим услови€м и внесли свои корректировки в жизненные планы на 3-5 лет. ¬ случае наступлени€ второй фазы экономического кризиса, о которой говор€т некоторые чиновники и аналитики, она коснетс€ тех, кто уже переведен на сокращенный рабочий день или находитс€ в неоплачиваемых отпусках.  ак утверждают эксперты, эта ситуаци€ не отразитс€ на рынке недвижимости, так как доходы этой части населени€ значительно сократились осенью-зимой. Ёта категори€ населени€ вр€д ли будет совершать дорогосто€щие покупки.

–ассматрива€ аргументы в пользу роста или снижени€ цены на рынке жилой недвижимости, нельз€ обойти и тот факт, что количество реально проведенных сделок купли-продажи с €нвар€ по апрель 2009 г. увеличивалось. ќб этом свидетельствуют объемы сделок, проведенные специалистами –  «—лужба недвижимости» и другими риелторскими компани€ми. Ѕольшее количество сделок проходит в сегменте относительно недорогих объектов, но сделки есть и в сегменте комфортабельных квартир и квартир в новых домах.