Итоги падения

Стоимость кв. м. вторичной жилой недвижимости в Челябинске за последний месяц практически не изменилась. Темп прироста составил всего -0,03%, что существенно меньше данного показателя в предыдущем месяце. Столь незначительный темп падения частично обусловлен изменением структуры предложения: в октябре возросла доля предложения жилья повышенной комфортности (с 10% до 11,5%). Однако даже без учета структурных изменений темп прироста стоимости кв.м составил 0,79%, что также существенно ниже среднего темпа падения за последние 10 месяцев.

На рис. 1 представлена динамика стоимости кв.м. с декабря по октябрь текущего года. Как видно, последние два месяца рассматриваемый показатель снижается незначительно. Данный факт обусловлен, главным образом, двумя причинами. Во-первых, для рынка жилой недвижимости характерны сезонные колебания: к осени спрос на недвижимость активизируется. Об активизации спроса свидетельствует и интенсивное снижение объема предложения на рынке: в прошлом месяце объем предложения снизился на 7%, в текущем месяце снижение составило 11%. Во-вторых, в настоящее время в экономике зафиксирована положительная тенденция, что позволяет с некоторой вероятностью отказаться от ожидания второй волны кризиса.

В соответствии с прогнозом динамики цены кв. м. остановка падения цены кв. м. ожидалась в предыдущем месяце (далее предполагалось, что цена кв.м. будет практически неизменной). Таким образом, остановка падения рассматриваемого показателя была вполне ожидаема.

Рис. 1. Динамика цены кв.м. за декабрь 2008 г. – октябрь 2009г.

Общий темп падения стоимости кв.м. вторичной жилой недвижимости составил 28%, но это лишь средняя величина. Что же упало в цене больше?

Относительно серийности более активно снизились в цене квартиры среднестатистической группы (все типовые серии, за исключением жилья повышенной комфортности). Так, общий темп падения для данных квартир составил 29,3%, тогда как жилье повышенной комфортности подешевело на 26,1% (см. табл. 2). Среди типовых серий максимально снизились в цене брежневки, хрущевки, квартиры 121 и 97 серий (темпы падения для данных серий составили от 29% до 34%).

Таблица 2. Динамика средней цены кв.м. за 12.2008г. – 10.2009г.

Группа

Цена кв. м., руб.

12.08

10.09

Темп прироста в руб.

Темп прироста в долл.

Среднестатистические квартиры

47 974

33 902

-29,33%

-33,49%

Квартиры повышенной комфортности

68 297

50 456

-26,12%

-30,47%

Средняя цена кв.м.

51 686

37 212

-28,00%

-32,24%

Относительно типа квартир наименее активно сократилась стоимость кв.м. многокомнатных квартир – всего на 21% (см. табл. 3). Самые же активные темпы падения характерны для 3,4,1- комнатных квартир (30-31%).

Таблица 3. Динамика цены кв. м. в разрезе количества комнат

Количество комнат

Цена кв.м., руб.

12.08

10.09

Темп прироста, %

1

50 006

35 208

-30%

2

47 913

35 499

-26%

3

52 936

36 494

-31%

4

58 820

40 945

-30%

Более 4

63 693

50 085

-21%

Среднее значение

51 686

37 212

-28%

Среди районов лидерами падения стали промышленные районы – Тракторозаводской и Металлургический (30% и 31% соответственно), напротив, квартиры наиболее престижного района – Центрального – снизились по стоимости наименее активно (только на 22%).

Таблица 4. Динамика цены кв.м. в разрезе районов г. Челябинска

Район

Цена кв.м., руб.

12.08

10.09

Темп прироста, %

Центральный

64 450

50158

-22%

Советский

56 253

41261

-27%

Калининский

50 077

35300

-30%

Курчатовский

47 592

34541

-27%

Тракторозаводской

43 757

30832

-30%

Ленинский

43 501

30781

-29%

Металлургический

40 494

27971

-31%

Среднее значение

51 686

37212

-28%

Обобщая вышеприведенные цифры, получаем, что за прошедшие 10 месяцев ощутимее всего снизилась стоимость квартир типовых серий, расположенных в Металлургическом и Тракторозаводском районах. Минимальные темпы падения стоимости кв.м. характерны для жилья повышенной комфортности и квартир, расположенных в Центральном районе. Очевидна прямая связь с престижностью квартиры и ее общей стоимостью: максимально снизились цены на более дешевые и ликвидные квартиры. В свою очередь более активные темпы падения стоимости кв.м. данных квартир обусловили более активный спрос на них. Так, за последние два месяца объем предложения квартир среднестатистической группы снизился на 21%.

Таким образом, лидерами падения стали квартиры типовых серий и квартиры, расположенные в промышленных районах Челябинска (в первую очередь Металлургическом и Тракторозаводском районах).