Владимир Дятлов, первый вице-губернатор Челябинской области: «Время бесплатной раздачи квартир прошло»
" src=
" src=
Ипотечное кредитование набирает обороты. Только с начала этого года в Челябинской области такой формой приобретения жилья воспользовалось порядка 3,5 тысяч граждан. Ожидается, что до конца года квартирный вопрос решат еще полторы тысячи жителей Южного Урала, а к 2010 году число выданных кредитов вырастет до 40 тысяч.

– Владимир Николаевич, пока Челябинская область выполняет план по выдаче ипотечных кредитов. Можно ли говорить о том, что механизм ипотечного кредитования не только запущен, но и достаточно эффективно работает?

– Думаю, что рано говорить об эффективности ипотеки. Пять тысяч кредитов не решают проблем десятков тысяч семей, которые пытаются улучшить свои жилищные условия. Это только самый первый шаг, но он сопровождается целым рядом сложностей. Во-первых, вступили в силу Градостроительный и Жилищный кодексы, и это несколько поменяло правила игры на рынке недвижимости и, к сожалению, повлияло на работу застройщиков. Теперь требуется проведение аукционов и публичных слушаний, которых до сих пор никто не проводил.

Во-вторых, ипотека – это вторая сторона медали, а ее первая сторона – это предложение на рынке. Можно выдать и двадцать, и тридцать тысяч ипотечных кредитов, уменьшив первоначальный взнос и процентную ставку. Но в условиях недостаточного предложения на рынке жилья смягчать условия по выдаче ипотечных кредитов, уменьшать ставку, уменьшать первоначальный взнос нельзя – это сразу же приведет к взрыву цен. Масса людей с ипотечными кредитами пойдет на рынок и будет искать себе жилье. В условиях недостаточного предложения и колоссального ажиотажного спроса мы получим резкий взлет цен. И сегодня мы это наблюдаем – тот ажиотаж, который уже возник вокруг ипотеки, в условиях недостатка предложения жилья в ряде городов и районов уже привел к резкому его удорожанию.

– Какие рычаги существуют, чтобы повлиять на этот ажиотаж?

– Здесь очень важно найти баланс. Во-первых, не нужно выдавать кредитов больше, чем сегодня строится жилья. Во-вторых, нужно поставить под очень жесткий контроль выполнение тех цифр, которые уже обозначены в планах строительства жилья в разрезе городов и районов. Следующий шаг – наращивать объемы строительства, поэтому нам нужен задел на подготовку новых микрорайонов для их дальнейшего освоения.

Сегодня нужно обеспечить избыточное предложение жилья. Как только будут сняты все административные барьеры в доступе к строительным участкам, появится очень много желающих строить жилье. И тогда предложение на рынке превысит спрос. Вот тогда государство, исходя из анализа рынка, должно помочь большему количеству людей получить доступ к ипотечным кредитам, снизить пороговые значения первоначального взноса и процентной ставки, но, опять же, сделать это так аккуратно, чтобы не перегнуть палку, чтобы спрос соответствовал предложению. В противном случае от перепроизводства на строительном рынке начнут разоряться сами строители, либо цены будут неподъемными для покупателей.

– Какова на сегодняшний день перспектива приобретения собственных квартир для госслужащих и бюджетников?

– До этого года область и муниципалитеты покупали жилье для бюджетников, либо же оплачивали до 50 процентов стоимости квартиры. Естественно, всем этого не хватало. Ежегодно по Челябинской области бюджеты всех уровней предоставляли около 800 квартир. Конечно, это капля в море.

В этом году, после вступления в действие нового Жилищного кодекса, процесс предоставления квартир бюджетникам и госслужащим у нас остановился вообще. Чтобы как-то повлиять на ситуацию, мы подготовили документы, по которым бюджетники будут получать один раз в жизни субсидии для первоначального взноса на покупку жилья. Сумма субсидии будет зависеть от стажа, состава семьи, ряда других факторов.

Когда ожидается вступление в силу такой субсидии для бюджетников?

– После того, как это будет согласовано со всеми заинтересованными структурами. Будем надеяться, что это произойдет в 2006 году. То же самое касается госслужащих, которые имеют право один раз за всю свою жизнь получить адресную субсидию.

То есть бесплатной раздачи квартир, как это было раньше, уже не будет?

– Уже нет. Исключение составляют лишь те категории, которые и по старому, и по новому Жилищному кодексу имеют право на получение бесплатного жилья. Это инвалиды определенных групп, дети-сироты (в этом случае государство выступает в роли «родителей», выдавая бесплатное жилье). В этом году мы предоставляли бесплатное жилье в основном ветеранам Великой отечественной войны. Эта работа еще не закончена, причем в этом году квартиры предоставлялись уже не в собственность, а как социальное жилье.

– В редакцию от жителей города и области поступил ряд вопросов, касающихся приобретения жилья. Вот некоторые из них.

Михаил: Уважаемый Владимир Николаевич! Мы взяли ипотечный кредит от ЮУ АИЖК в августе 2004 года. В мае 2005 года у нас родился второй сын. По федеральным телеканалам проходила информация, что в некоторых регионах областные власти компенсируют часть ипотечного кредита при рождении ребенка. Можно ли нам, жителям Челябинской области, рассчитывать на что-то подобное?

– У нас в области действует программа «Молодая семья», и если один из супругов имеет возраст до 30 лет и в семье есть маленький ребенок, то с рождением ребенка списывается 10 процентов от стоимости квартиры. В областном бюджете деньги на это заложены. Семьям, претендующим на эту льготу, нужно обратиться за консультацией к юристам в областное агентство по ипотечному кредитованию.

Олеся: Хотели приобрести одно- или двухкомнатную квартиру по программе «Молодая семья» с помощью ипотеки. Нам обоим нет еще 30 лет, и есть маленький ребенок. Но оказалось, что взять ипотеку невозможно, так как официальная зарплата ниже, чем нужно для кредитования – у меня 6000 и у мужа 7000 рублей. Как же быть? Ведь неофициальная зарплата вроде бы позволяет брать кредит. Почему сейчас для таких, как моя семья нет возможности жить в своей квартире? Спасибо!

Это вопрос к теневой экономике. Люди думают, что они сегодня помогают своей компании, а на самом деле они лишают себя пенсий в будущем, и это напрямую повлияет на их материальное положение, когда они пойдут на пенсию.

А в данном случае мне видится такой выход. Самые мягкие и самые выгодные условия по программе «Молодая семья» предоставляет Сбербанк. Я бы рекомендовал обратиться в Сбербанк, взять в поручители кого-то из родителей или друзей и по этой программе получить кредит.

Евгения: Добрый день. Я бы хотела приобрести однокомнатную квартиру по ипотечному кредиту, имея при этом 30% от стоимости жилья, но это, оказывается, просто невозможно. Во-первых, у меня нет официальной зарплаты – 15 000, во-вторых, я работаю на частного предпринимателя. Мне отказали уже в трех банках. Реально ли мне рассчитывать на жилье в такой ситуации? 

– Ситуация с частными предпринимателями вообще очень слабо урегулирована в российском законодательстве. Люди, которые работают на частников, даже не имеют трудовой книжки. Я бы рекомендовал сменить место работы. Нужно выбрать, что для тебя в данный момент важнее. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, можно устроиться на другую работу, а затем, получив ипотечный кредит, можно вернуться и в частный бизнес. Никто ведь этого не запрещает, если не нарушаются сроки и суммы выплат кредита. Может быть, я предлагаю не совсем стандартный ход, но, во всяком случае, законом это не запрещено.

Сергей: Когда будут разработаны документы, в которых будет четко определено, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий? «Союз МЖК» требует справку из районной администрации о том, что я нуждаюсь в получении субсидии на жилье, а там говорят что в данный момент критериев отбора нет, то есть получить субсидии на приобретение квартиры по программе «Молодая семья» нереально. Что делать? 

– Здесь смешаны разные вещи. Субсидии по программе «Молодая семья» списывают с тела кредита, когда у человека рождается ребенок. И «Союз МЖК» к этому никакого отношения не имеет. Судя по всему, МЖК – это кооператив, который не работает по ипотечной схеме, а ипотека – это способ покупки квартиры конкретным человеком, а не кооперативом. Когда люди покупают жилье через кооперативную схему, то они не являются собственниками этого жилья, пока не выкупят полностью ее у кооператива. Вопрос поставлен не очень корректно, поэтому здесь нужна четкая консультация юриста.

Елена Александровна: В апреле 2004 года я взяла кредит в ипотечном агентстве при «Челябинвестбанке», под 15% годовых. Узнав, что ставка снизилась до 14%, я обратилась в агентство о пересмотре условий договора, надеясь на пункт в договоре, который гласит, что ставка процента может пересматриваться в сторону снижения по согласию кредитора. Но на свой запрос я получила отказ с обоснованием: в договоре написано, что ставка может быть снижена по согласию кредитора, а мы на данный момент не согласны. Как нам добиться пересмотра договора по сниженной ставке процента? 

К сожалению, не уточняется, куда обратилась читательница с запросом. Все зависит от того, где находится закладная по этой квартире. У банков, которые выдают ипотечные кредиты, всегда есть выбор – либо продать закладную, которую они получили по выданному ипотечному кредиту, либо оставить ее у себя и держать как бумагу, которая дает долгосрочный доход. В данном случае, если банк держит ее у себя, и в договоре не сказано о том, что он должен понижать процентную ставку, то с банком здесь уже ничего не поделать. Поэтому договор с банком клиент должен читать очень внимательно, лучше всего с юристом, чтобы не оказаться в подобной ситуации. Если бы банк перепродал эту закладную в АИЖК, то тут бы вопросов по понижению процентной ставки уже не возникло.

Мария: Многие граждане, обратившиеся за ипотечным кредитом в АИЖК, были недовольны тем, что цены на квартиры, на которые Агентство готово выдать кредит, неоправданно завышены. Есть ли законное ограничение по качеству квартир, которые желает купить население?

– Есть квартиры, которые агентство строит за свои деньги. Здесь главный принцип – это и качество, и цена. Мы вырабатываем такую схему, которая обеспечивает более низкую цену. Но есть и те квартиры, которые нам предлагают некоторые застройщики. В данном случае мы его строим не на свои деньги. Иногда мы идем на закупку, потому что понимаем, что продадим эти квартиры, но – еще раз подчеркну – не мы определяем на них начальную цену.

Анонимно: Не считаете ли вы, что политика Челябинской городской администрации может препятствовать дальнейшей застройке города?

– Несомненно, те цифры по количеству жилья, сданного в эксплуатацию, которые мы имеем сегодня, это задел, который был сделан вчера, при прежнем составе городских властей. К чему мы придем, нам покажет следующий год. Тогда мы поймем, кто прав, кто не прав, утверждая, что новая администрация сломала строительный рынок. Если не будут выполняться те планы, которые заложены в программу строительства жилья, это будет означать определенное отношение руководства города Челябинска к выполнению приоритетного национального проекта, который контролирует Президент и Правительство.

Некоторые челябинские застройщики ушли в Копейск, Магнитогорск, Екатеринбург, Златоуст. Это неплохо, так как конкуренция должна быть везде. А для Челябинска это, наверное, не самый хороший сигнал – если уйдут основные квалифицированные строители, и на их место не придут другие, то в Челябинске программы жилищного строительства просто не будут выполняться.

– Как выполняется план по строительству жилья в других городах области?

– Там, где главы городов и районов понимают важность этой темы, показатели отличаются в разы. Здесь мы ориентируемся на то, сколько жилья строят на одного жителя. Средний показатель по России – 0,25 квадратного метра в год. Задача, которую мы поставили для Челябинской области – выйти к 2010 году на 0,5 метров. Для сравнения: все развитые страны строят в год 1 квадратный метр на человека. К 2017 году Россия должна выйти на этот стандарт. Поэтому очень легко посмотреть по любому городу, как это выполняется.

У нас есть такие районы, где выполняется едва ли не европейский стандарт – Агаповский район в прошлом году имел 0,75 квадратного метра на одного жителя. А ведь это не самый богатый район. А есть города далеко не небедные, например, Магнитогорск. Но его показатель по жилищному строительству – всего 0,2 квадратного метра! Это даже ниже среднеобластного. Больше зависит не от экономической возможности людей, а от целенаправленной работы руководителей городов и районов.

Есть мнение, что проще взять кредит в банке, нежели оформлять ипотеку. Это действительно так?

– По ипотеке ставка составляет 14 процентов, но когда считается по всему телу ипотечного кредита, выходит, что человек платит 6,85 процентов. Не учитывается целый ряд факторов, в том числе льгота по подоходному налогу, когда человек 3 года имеет право засчитывать деньги, потраченные на покупку жилья, в счет уплаты этого налога.

– Какие рекомендации Вы могли бы дать тем, кто только собирается взять ипотечный кредит?

– К сожалению, у нас люди не привыкли относиться к юридическим тонкостям с известной долей осторожности. Мало кто пользуется услугами юриста, и сегодня этим пользуются многие мошеннические организации. Например, идет реклама о том, что предлагается ипотека, но схемы эти зачастую, мягко говоря, сомнительные. Люди думают, раз схему ипотеки приняло государство, то именно государство будет нести за нее ответственность. На самом же деле речь зачастую идет о мошеннических схемах. И мы по целому ряду компаний были вынуждены писать в прокуратуру, что это никакая не ипотека, людей просто-напросто обманывают.

Нужно иметь отношения либо с АИЖК, либо с солидными банками. Желательно поинтересоваться, сколько выдано ипотечных кредитов, спросить конкретные адреса их клиентов. Если организация или банк говорит с клиентом открыто, то все в порядке. Проще всего сформулировать все интересующие вопросы на бумаге, а затем сравнить условия договоров разных банков. Но, повторяю, разумнее всего прибегнуть к помощи юристов.