Долевое строительство воздушных замков. Опыт пострадавшего
" src=
" src=
Долевое участие в строительстве в современной действительности – игра в рулетку, где участник рискует потерять свои средства, направленные на приобретение квартиры. Известно, что подавляющее большинство так называемых частных инвесторов нельзя упрекнуть в желании получить острые ощущения, пощекотать себе нервы или обогатиться от долевого участия. В большинстве своем, люди, вкладывающие деньги в покупку квартиры на условиях «долевки», искренне надеются решить жилищные проблемы, получив рассрочку по оплате и сэкономив на разнице цен на рынке первичного и вторичного жилья. По-прежнему цены за 1 квадратный метр в новостройке ниже, чем в старых «хрущевках» и «сталинках». Очевидно, что данная экономия имеет весьма спорный характер, принимая во внимание расходы на комплексный ремонт квартиры в новостройке и целую палитру проблем, поджидающих участников долевого строительства. Почему покупатель делает выбор в пользу первичного рынка жилья, на собственном опыте испытал автор статьи.

Кажущуюся очевидной альтернативу выбрать квартиру по своему усмотрению на вторичном рынке можно назвать условной. Количество предложений здесь только сокращается – выбирать не из чего. Сегодня спрос как минимум раза в два выше, чем реальное предложение. На одну квартиру находится по 2-3 покупателя уже на второй день после выхода объявления о продаже. Неудивительно, что в данной ситуации продавец даже не думает торопиться, ведь цены растут чуть ли не каждую неделю. Риелторы за более или менее приличный вариант берут сразу несколько залогов, в итоге, продавая квартиру тем, кто больше заплатит. При этом состояние 90 % квартир, мягко сказать, ниже среднего. Найти квартиру по интересующим вас характеристикам становится делом долгим, а в перспективе роста цен – неблагодарным. Так, например, когда встал выбор между приобретением «малометражки» гостиничного типа и однокомнатной квартиры на завершающей стадии строительства в том же районе, выбор пал в пользу последней. Цена вопроса на сегодняшний день – около 1 миллиона рублей.

Вопрос рисков

Спектр проблем, о которых стоит помнить перед приобретением жилья на первичном рынке, самый разнообразный. Не будем подробно останавливаться на каждом из отдельных пунктов и разделять их на группы. Скажем, что в существующей практике дольщик может столкнуться со следующими рисками:

1. Несоблюдение сроков завершения строительства (несоблюдение сроков сдачи объекта). Бывают случаи, когда уже построенный объект годами не принимает госкомиссия или застройщик затягивает процесс оформления квартиры в собственность.

2. Возврат внесенных денежных средств. Вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а освободившиеся квартиры реализуются по более высокой цене. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено.

3. Доплата сверх оплаченной стоимости квартиры. За время строительства объекта существенно изменяется его цена и выясняется, что необходимо доплатить некоторую сумму на окончание строительства или иной вид работ. Вообще, сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго «крутить» деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год «стройматериалы подорожали». Так, стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж.

4. Передача прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Иногда выясняется, что на одну и ту же квартиру претендует 2 и более лица (был подписан аналогичный договор с двумя лицами). Обычно в таких случаях возникает долгий судебный процесс, требующий участия профессиональных юристов.

5. Банкротство застройщика. Финансовые проблемы могут возникнуть и у самого благополучного застройщика. Они могут быть вызваны как объективными факторами (внеплановым удорожанием себестоимости строительства, инфляцией, вступлением в силу нового законодательства, судебными разбирательствами), так и субъективными, то есть произошедшими по вине застройщика (нецелевое использование средств, выплаты неустоек по обязательствам, банальный непрофессионализм и некачественное бизнес-планирование).

6. Пресловутые административные барьеры и отсутствие разрешительной документации у застройщика. По утверждению застройщиков, в среднем срок получения каждого постановления главы муниципального образования может достигать от 1,5 до 2 лет. По этой причине, как уверяют застройщики, многие строители на сегодняшний день во избежание простоев начинают возводить объект без наличия соответствующей документации.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, остается констатировать, что в Челябинске на рынке первичного жилья сформировался сектор проблемных объектов долевого строительства. В этих объектах бесспорно много общего – например, то, что основная часть квартир была реализована на стадии не проведенного отселения, неподготовленной площадки либо котлована. В таких случаях средства, собранные с дольщиков, почти всегда идут на другой объект с большей степенью готовности. Данный фактор в разы увеличивает степень риска.

Далее идет привлекательная низкая цена и всевозможные скидки. Ряд застройщиков, испытывающих сейчас серьезные финансовые затруднения, два-три года назад откровенно демпинговали: продавали на 20-30 % ниже средней рыночной цены, чтобы просто было ниже чем у конкурентов.

Следует отметить, что в большинстве случаев продаваемое жилье характеризовалось сравнительно небольшой общей площадью, то есть изначально было ориентировано на покупателей «эконом-класса», а не на покупателей элитных VIP-апартаментов.

Виноватых нет

К сожалению, в подобных ситуациях дольщики не находят понимания и поддержки ни у городского департамента строительства и архитектуры, во многих случаях выступающего заказчиком строительства, ни у риелторских агентств, организующих сбор денежных средств и рекламу. При возникновении малейших проблем они имеют обыкновение абстрагироваться от действительности, а на запросы дольщиков отсылать к застройщику. Что касается риелторов, то они выступают в роли обычного посредника, связующего звена между дольщиком и застройщиком, задача которого состоит лишь в привлечении инвестиций застройщику и избавление последнего от рутинной работы по заключению договоров с дольщиками. Эта позиция не прибавляет оптимизма дольщикам, ведь очень многие доверялись именно раскрученному бренду агентства или участию департамента строительства и архитектуры.

Нужно признать, что одной из причин случившегося для многих участников строительного рынка коллапса является отсутствие вразумительной политики органов власти разных уровней в отношении жилищного строительства. Строго говоря, конфликты участников долевого строительства с фирмами-застройщиками, с точки зрения властей, носят рыночный характер. Никто ведь не заставлял людей покупать недостроенные квартиры. А если вы недовольны предоставленной услугой или купленным товаром, подавайте на продавца в суд.

Правильный выход

Главным условием решения проблемы дольщиков является вложение в недостроенные объекты тем или иным способом дополнительных средств. По объектам с высокой степенью готовности, возможно, создание ТСЖ (собственностью в данном случае может признаваться объект незавершенного строительства) с последующим привлечением подрядчика для достраивания дома – рано или поздно все будет достроено, но только за счет дольщиков. Если и будет вливание денег извне, то не сопоставимое с доплатами дольщиков по общей сумме. Тем, кто не захочет доплачивать – вернут их обесценившиеся деньги, но не сразу и по частям. Возможно, с мизерными компенсациями, не покрывающими, само собой выросшую стоимость квадратного метра.

Правильный выход – покупать только готовые квартиры, по крайней мере, это намного надежней. А если такой возможности нет, постараться свести риск к минимуму – не гнаться за низкой ценой и скидками, а выбирать крупные строительные компании с именем, имеющие опыт сданных в эксплуатацию домов. Приняв решение приобрести квартиру в строящемся доме, вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно: проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы для начала строительства. При этом сложно обойтись без помощи грамотного специалиста.