Нашлась альтернатива ипотеке?
" src=
" src=
Механизм соинвестирования строительства банками и различными кредитными организациями, а также внедрение альтернативных способов жилищного кредитования должны реанимировать застопорившуюся программу «Доступное жилье». О том, как сдвинуть с места один из самых проблемных национальных проектов, обсуждали участники седьмого Южно-Уральского экономического форума.

К этой идее присоединились и представители Агентства ипотечного жилищного кредитования. Как рассказал генеральный директор ЮУ АИЖК Александр Кондрашов участникам форума, кооперативы бывают разных форм – жилищно-накопительные и потребительские ипотечные, там можно получить кредит под 3-5%. Минусы кооперативной схемы в том, что кредит нужно ждать не менее года, квартира после покупки оформляется на кооператив и лишь после полной оплаты суммы кредита переходит оплатившему ее пайщику. Кооператив представляет собой закрытую финансовую систему, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков.

Войти в систему накапливания средств может практически любой дееспособный  человек. Европейский опыт показывает, что в развитии накопительных схем именно участие государства выводит систему на новый уровень. Государство может жестко регламентировать и контролировать деятельность кооперативов, а также строительных сберкасс специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов на покупку недвижимости. Система доказала свою действенность во многих странах, в том числе в послевоенной Германии, где за счет средств системы стройсбережений в 1948-1958 годах построено более 13 миллионов квартир. В кризисных ситуациях государство может поддержать ликвидность стройсберкасс, а формы их развития могут быть различными – частные кредитные учреждения или банки, совместные учреждения (реализуется в странах Восточной Европы) или чисто государственные проекты (такая система действует в Казахстане).

Постоянный рост стоимости квадратного метра при ограниченном предложении является препятствием в приобретении жилья. Однако основной проблемой в области спроса на жилье являются низкие доходы населения и небольшие денежные сбережения. Банковской ипотекой могут воспользоваться граждане, имеющие официальный доход. (См. таблицу). Необходимо увеличить предложение на первичном рынке. Агентство в этой связи планирует внедрять механизм соинвестирования с банками и другими кредитными организациями, поскольку это снижает риски и повышает привлекательность вложения денег в строительство. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Челябинской  области Агентство уже участвует в строительстве  жилых домов. В прошлом году с участием Агентства построено 90 тысяч квадратных метров жилья в 13 муниципальных образованиях области, из них 24,7 тысячи квадратных метров – в Челябинске.

Соинвестирование строительства всегда считалось рискованным предприятием, о справедливости этого утверждения говорит количество обманутых дольщиков. Именно поэтому банки и другие кредитные организации нечасто решались на подобный шаг. Как уже говорилось выше, для того, чтобы этот механизм действовал успешно, необходимы гарантии. Пример успешного взаимодействия строителей, банков и властных структур уже есть, только пока, к сожалению, не в Челябинске, а в столице. В восточном округе Москвы предложена принципиально новая схема организации инвестирования строительства. «Раньше город заключал инвестиционный контракт и уходил в сторону, – рассказал префект ВАО Николай Евтихиев порталу RealEstate.ru. – В результате мы и получили проблемные истории, подобные тем, которые недавно наблюдали». Новая схема, по словам префекта, заключается в следующем: банк выступает инвестором строительства под гарантии города. Город и банк нанимают застройщика, который сам не инвестирует деньги, а выступает лишь подрядчиком, приводит на площадку своих строителей, ставит технику, реализует проект. При этом на всем протяжении строительства город остается собственником как документации и построенных домов, так и недостроя. В итоге инвестор получает доход, жители – квартиры, строители – заработанные деньги. Если этот эксперимент удастся, то он получит дальнейшее распространение.

Сравнение доходов населения и рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья
в различных городах
Челябинской области (по данным АИЖК)

Муниципальное образование

Средняя зар/плата по данным 9 мес. 2005

Средняя стоимость 1 кв.м. ЮУ АИЖК на март т.г.

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. на март т.г.

Рынок первичного жилья

Рынок вторичного жилья

Верхний Уфалей

5 990

9 500

н/д

6 800

Златоуст

5 976

11 500

12 000

11 000

Касли

5 627

9 500

н/д

н/д

Копейск

6 014

15 500

18 000

17 000

Коркинский

5 000

12 700

н/д

8 300

Кыштым

6 164

11 900

н/д

11 000

Магнитогорск

10 357

16 500

19 500

17 000

Миасс

6 305

12 200

14 000

12 000

Озерск

6 874

15 500

16 000

17 000

Сатка

6 437

12 500

н/д

11 400

Троицк

7 064

10 950

н/д

н/д

Усть-Катав

4 727

10 300

н/д

9 000

Чебаркуль

6 348

14 000

16 000

15 500

Челябинск

8 665

18 500

23 500

21 000

Южноуральск

6 983

11 000

н/д

10 800