Цены на жилье становятся предсказуемыми?
" src=
" src=
В некоторых регионах России наблюдается тенденция снижения стоимости на жилье. После диких ценовых скачков в Москве столичные риелторы начали заявлять о стабилизации рынка. Сначала замедлились темпы роста, а затем и сами цены оказались даже ниже, чем в 2006 году. Подобное положение дел сложилось и в других городах страны. Однако эксперты говорят: резкого роста цен в этом году уже не прогнозируется, но планомерное увеличение стоимости квадратного метра россияне на себе почувствуют.

В соседнем Екатеринбурге по итогам июня цены на жилье упали сразу в четырех ценовых поясах. Как сообщает Уральская палата недвижимости, по сравнению с концом мая 2007 года они снизились на 0,76%. Квартиры в центре можно приобрести сегодня за 80,4 тысяч рублей за один квадратный метр. Примечательно, что «обесценивалось» так называемое малоценное жилье – хрущевки, брежневки и т.п. В целом можно отметить, что квартиры дешевеют только на вторичном рынке. Правда к Челябинску это пока еще не относится. «Стагнации цен на челябинском рынке жилья нет и быть не может, тенденции к снижению стоимости жилья нет, – добавляет президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимир Бурлаков. – Более или менее стабилизировало цену то, что некоторые компании не успевают продавать построенные квартиры. Перенасыщения рынка нет, поэтому цена по-прежнему будет расти. До конца года она поднимется примерно до 45 тысяч рублей».

Эксперты сходятся во мнении, что основная часть покупателей жилья сегодня – это люди, которые не имеют собственных денег и поэтому прибегают к помощи ипотечных и других банковских кредитов. В частности, руководитель квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов отмечает, что различные федеральные программы простимулировали рынок. «В начале этого года цена на жилье практически стояла и изменялась лишь за счет ипотеки, – рассказал собеседник. – На жилье спрос сейчас невелик. На покупку квартир россиян сподвигает субсидирование молодых семей, предоставление родовых сертификатов в рамках нацпроекта «Здоровье» и т.д. Нельзя сказать, что они значительно подогрели рынок, но отчасти спрос все же увеличили».

Одним из главных «рецептов» снижения цен на жилье называется увеличение предложения. В 2007 году в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в столице Южного Урала планируется ввести в строй более 500 тысяч квадратных метров жилья. По мнению чиновников, это должно несколько сбить стоимость квадратного метра. Но снижать планку бесконечно никто не намерен. «Себестоимость квадратного метра в районе со всеми коммуникациями, детскими садами и прочими объектами равна 20–22 тысячам рублей, – говорит мэр Челябинска Михаил Юревич. – Если продажная стоимость понизится на столько, что «квадрат» будет стоить менее 20 тысяч, то социальная инфраструктура просто перестанет строиться, а строители потерпят убытки. Получится так, что люди будут вкладывать в еще не строящееся жилье, а строительные компании будут разоряться. Это же трагедия, просто трагедия!»

Заглядывая в недалекое будущее, игроки рынка недвижимости не склонны ожидать резкого ценового скачка. Относительно стабильная ситуация сохранится, по крайней мере, до президентских выборов. В целом же за 2007 год стоимость жилья вырастет примерно на 20–30%. «К концу года, по моим оценкам, средняя цена жилой недвижимости в Челябинске может составить от 39 до 41 тысяч рублей за квадратный метр, – поясняет челябинский бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк. – Сейчас происходит нормальный рыночный рост цен на недвижимость. Думаю, мы уже не увидим того экспонентного роста цен на недвижимость, который был зафиксирован в 2005 году. Осенью наступит период роста деловой активности, к тому же у риелторов осенью всегда идет рост объемов сделок купли-продажи недвижимости. Цены могут возрасти, но не существенно – на четыре–шесть%».

Что касается спроса, то наиболее востребованными типами жилья у населения России будут одно- и двухкомнатные квартиры в типовых панельных или кирпичных домах. Разумеется, постепенно акценты будут смещаться в сторону монолитно-каркасного домостроения и индивидуального жилья, однако этот процесс растянется на несколько лет. В Челябинске основная масса сдаваемых квартир – порядка 65% – относится к типовым «панелькам». Это наиболее легковозводимое жилье, которое можно построить в кратчайшие сроки. «В среднесрочной перспективе, с ростом строительства качественного жилья из каркаса и монолита, цены на панельные квартиры будут продавать с дисконтом к более качественным квартирам из монолита и каркаса, – добавляет Дмитрий Гребенюк. – Подобный дисконт зафиксирован в Москве, и нас не должна обойти стороной данная тенденция. С начала года в Москве панель подешевела на 3–6%, а качественное жилье из монолита и каркаса всего на 1–2%».

Средние показатели по районам Челябинска*

Район

Кол-во

Площадь

Цена

Средневзв цена

Цена м2

Средн цена м2

СКО

0.5% (9) 

61.0 (40-109) 

1696.7 (1100.0-2570.0) 

1809.9 

28.9 (22.0-39.0) 

27.81 

6.55 

Калин.

28.1% (542) 

55.0 (22-170) 

2111.1 (1000.0-10500.0) 

2441.6 

38.5 (26.0-68.2) 

38.35 

5.34 

Курчат.

17.2% (333) 

54.6 (23-130) 

2077.5 (1040.0-6600.0) 

2348.9 

38.3 (26.2-64.1) 

38.04 

5.25 

Ленин.

10.5% (202) 

49.8 (25-117) 

1644.0 (700.0-4500.0) 

1804.5 

33.5 (22.6-49.0) 

32.99 

4.60 

Метал.

11.4% (220) 

52.6 (23-152) 

1589.0 (900.0-4100.0) 

1771.2 

30.9 (22.4-47.1) 

30.18 

4.47 

Совет. 

9.8% (189) 

52.3 (24-112) 

2236.4 (730.0-7100.0) 

2548.4 

42.3 (21.8-70.0) 

42.78 

8.98 

Тракт.

12.8% (247) 

50.0 (28-125) 

1735.7 (880.0-4500.0) 

1957.2 

34.9 (25.0-52.3) 

34.71 

4.99 

Центр.

9.8% (189) 

54.5 (25-165) 

2588.5 (1030.0-10500.0) 

3281.9 

46.3 (27.5-70.0) 

47.52 

8.47 

*Кол-во – доля в %% отношении. В скобках – абсолютная величина.
Площадь – средняя общая площадь в м². В скобках – минимальная и максимальная общая площадь в м².
Цена – средняя цена в т.р. В скобках – минимальная и максимальная цена в т.р.
Средневзв. цена – средневзвешенная цена. Отношение суммы произведений цены и площади к сумме площадей.
Цена м² – средняя цена в т.р./м² (или средняя удельная цена). В скобках – минимальная и максимальная цена в т.р./м².
Средн цена м² – отношение суммарной цены к суммарной площади.
СКО – среднеквадратическое отклонение цены м².